בשבוע האחרון אנו עדים לעליות חדות במניות של חברות הנדל"ן המניב, אשר חלק ניכר מהשטחים המצויים בבעלותם הינם שטחי משרדים
ההודעות של פייזר ומודרנה על הצלחה בניסוי מקרבות אותנו צעד אחד נוסף אל עבר החיסון, שוקי ההון גואים ותעשיות שנפגעו במשבר מתחילות לחוות התאוששות.
עם פרוץ משבר הקורונה חווה שוק המשרדים טלטלה, חברות רבות העבירו את עובדיהן לעבודה מהבית וחלק ניכר מהפגישות הועברו לפלטפורמות דיגיטליות כדוגמת אפליקציית zoom.
המשקיעים מיהרו להגיב לשינוי הנסיבות וכפועל יוצא מכך ספגו חברות הנדל"ן המניב ירידות חדות, אשר ערב פרוץ המשבר היו בשיאן.
הקורונה לא יצרה תהליכים יש מאין, אלא רק האיצה את התרחשותם. בין היתר, חיזקה הקורונה את ענף הטכנולוגיה והדגישה את חוזקה של תעשיית ההייטק הישראלית אשר ביחס לתעשיות אחרות כמעט ולא נפגעה.
הבעת אמון
חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות ממשיכות להביע אמון בתעשיית ההייטק הישראלית. הן רוצות להנות מההון האנושי הישראלי, לצורך כך הן מקימות מרכזי מחקר ופיתוח החולשים על שטחי משרדים בהיקף של עשרות אלפי מטרים.
כך למשל, רק לפני יומיים (17/11/2020) נמסרה הודעה כי חברת אפל שכרה משרדים בחיפה בשטח של 28 אלף מטר עילי וכ-620 חניות. אפל, שבמהלך המשבר מנייתה קפצה בלמעלה מ-50% אחוז חצתה את הרף הדמיוני של שני טריליון דולר והמחישה את חוזקן של החברות הטכנולוגיות שממשיכות להרחיב את משרדיהן.
אמש, (18/11/2020) הודיעה חברת ריסקיפייד (ספקית פתרונות התשלומים ומניעת הונאות האשראי במסחר אלקטרוני) כי חתמה על הסכם לשכירת כלל שטחי המשרדים בבית אירופה בשטח כולל של 7,200 מ"ר, לתקופה של 10 שנים.
לפני פחות מחודשיים הודיעה חברת אינטל כי היא מקדמת בניית מבנה חדש במתחם מת"ם חיפה אשר עתיד לשמש כמרכז פיתוח בו יועסקו למעלה מ-3000 עובדים.
מודל עבודה היברידי
לצד ההתחזקות המשמעותית אנו עדים לכך כי חברות רבות העבירו את עובדיהן לעבודה מהבית ויש אפילו שמדווחות כי המודל מעלה את התפוקות המיוצרות.
אלא שהאדם הוא ייצור חברתי ועובדים רבים החלו להרגיש את החוסר שביציאה מהבית למשרד. בנוסף, חברות שעוסקות במחקר ופיתוח מצהירות כי הן זקוקות לעבודה משותפת בקבוצות, לעריכת סיעורי מוחות ולהפריה הדדית.
היות ולכל אחת המשיטות יתרונות וחסרונות משלה, ככל הנראה האיזון ייעשה באמצעות מודל עבודה היברידי – שילוב בין עבודה מהבית למשרד. מטבע הדברים פחות עובדים יפקדו מדי יום את המשרדים מה שעשוי להוביל בעתיד הקרוב לירידה קלה בביקושים.
הסבת שטחים
עוד טרם המשבר התמודד גוש דן עם עודף היצע של שטחי משרדים. חשוב לציין כי בנייני משרדים חדשים הינם אטרקטיביים ונהנים מתפוסות גבוהות,
בניגוד לבנייני משרדים ותיקים שבד"כ סובלים יותר מתפוסת שוכרים נמוכה.
על רקע עודף ההיצע ותפיסת התאוצה של טרנד עירוב השימושים החלו רשויות שונות לקדם הסבת שטחי משרדים לשטחי מגורים. לראיה, ראש עיריית רמת גן הצהיר שהוא שוקל הסבת משרדים במתחם הבורסה למגורים. גם ראש עיריית רעננה רואה בחיוב מגמה זו והציע להסב שטחי משרדים לדירות סטודיו.
בחודש שעבר המועצה הארצית לתכנון ובניה בראשות מרדכי כהן אישרה את ההצעה לקדם את התקנות להסבת מבנים קיימים כגון משרדים ומבני מסחר שנבנו לפני 2009 למלונות או למעונות סטודנטים.
הסבה כאמור תיתקל בקשיים תכנוניים, עלויות הסבה והיטלי השבחה. לצד זאת, יצומצם עודף ההיצע, תגדל האטרקטיביות של אזורי תעסוקה, שווי הנכסים יעלה ועסקים שהיו רגילים לעבוד רק בשעות היום יוכלו להנות מתנועת לקוחות גם בשעות הערב הלילה.
כוח המציאות
- ענף הנדל"ן, על כל תתי ענפיו, לא יודע להכיל שינויים קיצוניים. כל שינוי כרוך בתהליכים ארוכים, ברגולציה ובבירוקרטיה. ענף המשרדים ככל הנראה לא ייעלם בקרוב וגם אם נראה ירידה בביקושים השחקנים המרכזיים הפועלים בשוק ייזום בנייני המשרדים יצמצמו את התחלות התכנון והבניה, מה שישמור על רמות המחירים הקיימות בשוק;
