הביקוש וההיצע בנדלן
כבר תקופה ארוכה ששוק הנדל"ן מבעבע, נמצא בנקודת רתיחה, ויש לכך השפעות רבות. אנשים בטוחים שהגענו אל נקודת השיא, כך שאין מצב שהמחירים ימשיכו לטפס, ואז כעבור שנה מופתעים לגלות שגם השיא האחרון נשבר, כך שרק נותר להצטער שלא השקיעו עוד כשהמחירים היו "סבירים". מהי אם כן המשמעות מבחינתנו ציבור המשקיעים, כיצד ניתן לנצל תקופה מאתגרת שכזו ולמה ניתן לצפות? ניגשנו לבחון מה אומרים המומחים, אלו שלא פעם מגלים שגם הם מופתעים, כי כפי שמתבהר, בעולם הנדל"ן אין באמת חוקים.
תרומתה של הקורונה למסע עליית המחירים
אם ניקח אותכם למסע בזמן, שנתיים אחורה, נגיע לתחילת התפרצות הקורונה. באותם ימים היו מי שחשבו שמצב מאתגר שכזה יגרום לחורים בבועת הנדל"ן, פשוט כי אנשים פחות עובדים ובמקביל יותר משרדים סוגרים שערים, כך שחשבון פשוט הוביל למסקנה שפחות ביקוש יוביל להתמתנות מבורכת בעליית המחירים. עם זאת, די מהר הסתבר שלעולם הנדל"ן חיים משלו. לא רק שהמחירים לא נרגעו, אלא הם ממש עלו.
היו אלו הקבלנים שהתקשו להמשיך לעבוד ועל כן פחות יחידות חדשות נוספו. היו אלו אנשים שעצרו את המרוץ של החיים ועצרו להבין שהגיע הזמן לעבור משכירות לרכישת דירה, הייתה זו המדינה שעיכבה אישורים של פרויקטים והיו אלו פשוט החיים שגרמו לרבים להמשיך בתכנון המקורי – לרכוש דירה חדשה. מכאן שעצירה בתנופת בנייה לצד ביקוש שלא קטן ואף עלה מדרגה, אט אט המשיך לנפח את הבועה, ועם התוצאות של כך אנחנו מתמודדים גם כיום, לאחר שכבר הורדנו מסכות.
אחד מהפתרונות האופנתיים בתקופה האחרונה
כידוע לכל, כאשר יש בעיה, ועוד בעיה משמעותית שנוגעת לכיס של רבים מאיתנו, לא מאחרים להופיע פתרונות, ואף לא בהכרח פתרונות שמגיעים מלמעלה, אלא פתרונות שמציעים אנשים שחיים את עולם הנדל"ן מקרוב, וכאן הפתרון התורן התגלה כ Pre-Sale.
מדובר בדרך אלגנטית להפיק את המרב מקפיצת שווי משמעותית. כיצד אם כן השיטה עובדת? הרעיון די פשוט. מדובר בשלב של רכישה מוקדמת, וכאשר אנחנו אומרים "רכישה מוקדמת" אנחנו לא מתכוונים למצב שבו הדירה חפה מעבודות גמר או ללא מטבח ואינסטלציה, אלא הכוונה היא למצב שבו ייתכן שאפילו עוד לא התקבל היתר בנייה. מי שנכנס לעסקה שכזו עשוי לחסוך אפילו כ30% מהערך הסופי של הנכס – מדובר בסכומים משמעותיים! עם זאת, כמובן שיש לבחון היטב את ההיתכנות של העסקה, ופה נמצא המלכוד המשמעותי ביותר. כיצד אם כן ממנפים זאת? חוברים לחברת נדל"ן בעלת שם וניסיון מוצלח בתחום!
גם יצירתיות היא חלק חשוב מהמשוואה
עוד מסקנה שאט אט נטמעת בתודעה הנדל"נית, זה שערך הדירות רק ימשיך לעלות. אי לכך הרעיון הוא להפסיק לקוות לירידת מחירים, ולהתחיל להרוויח ממינוף המצב הקיים. בנקודה זו רבים מוצאים היגיון רב בהשקעות נדל"ן, כאשר הם משכילים להצמיד את הנכסים שייעודים עבור השקעה לערך עליית הדירות. כמו כן, יש לעצור להבין שגם בארץ שלנו שידועה בבירוקרטיה מתישה ומרתיעה ניתן למצוא מגוון הקלות מס לצד פתרונות עסקיים שנוגעים להשלמת הון, כאשר מגוון גופים חוץ בנקאיים מתגלים כאטרקטיביים, רק צריך להשקיע מעט בבחינת סך האפשרויות. מעבר לכך, יש מי שבוחר לפנות אל השקעות בשוק ההון שמדמות השקעה במנייה, וזאת לצד ליווי מקצועי של יועצים שמגיעים מתוך עולם הנדל"ן. באופן שכזה ניתן להשקיע פחות ולהיות מעורבים פחות, אך במקביל להיות יותר רגועים ואף לצאת יותר מורווחים.
עם הפנים קדימה
נכון להיום רוב המומחים לא צופים ירידת מחירים בשנתיים הקרובות, אך כן אופטימיים לגבי התמתנות. כמו כן, יש תקווה שפעולות שנוגעות למיסוי יסייעו למשוואה, גם אם נכון להיום הממשלה במצב שלא מאפשר לה לקדם בקלות תכניות מגירה. מכאן שאם אתם זוג צעיר שמבקש לרכוש נכס למגורים, נראה שהמשימה די מאתגרת עבורכם. מצד שני, אם אתם נמנים עם ציבור המשקיעים, יש לא מעט הזדמנויות מעניינות. אם מבחינת רכישת ,Pre Sale אם מבחינת הידיעה שמה שרוכשים כיום בעוד שנה שנתיים יוביל לתשואה נאה, ואם מבחינת פרויקטים שיושבים לצד צירי תחבורה משמעותיים שעומדים להיכנס לפעילות בתקופה הקרובה.
