המיסים העדכניים ביותר ששולטים בעולם הנדל"ן
בין אם עומדים לרכוש דירה בפעם הראשונה בחייכם ובין אם נוהגים לפקוד מדי פעם את עולם הנדל"ן כדי ליהנות מתשואה גבוהה, נראה שאתם כבר יודעים שמיסים הם חלק משמעותי מסך החבילה. מכאן שאם מבקשים לקבל תמונת מצב עדכנית, אם מבקשים ללמוד על מס הרכישה שמתוכנן בימים לעלות עבור דירות יוקרה, או אם חשוב לכם פעם אחת ולתמיד להבין מי הצד שמשלם מס הכנסה נדל"ן, מוזמנים לקחת כמה רגעים – אנחנו עומדים לצלול לתוך עם של היטלים, מיסויים וכמובן שגם לתוך עולם של שלל אפשרויות להלך בזהירות בין הטיפות.
כל מה שרוכש מוכר ומשכיר צרכים לדעת על רגל אחת
באופן כללי ניתן לומר שאם מוכרים נכס (או קרקע) המוכר נדרש לשלם מס שבח, כאשר לעיתים נדרשים לשלם גם היטל השבחה. מנגד, אם עסק רוכש קרקע מחברה מסחרית, עליו לשלם מיסוי מטעם מע"מ. מה עוד? אם קונים נכס יש לשלם מס רכישה, ואם משכירים נכס נדרשים לשלם מס הכנסה. עד כאן הכול פשוט, אך כאן נעצור לבחון מגוון משתנים משלימים. כך למשל אם מעניקים במתנה קרקע, גם אז יש לצפות לידו הארוכה של מס הכנסה. מתי אם כן מס הכנסה נשאר מחוץ לתמונה? כאשר מדובר בהעברת קרקע מטעם הסכם גירושים, כאשר מדובר בחילוף מקרקעין, כאשר מדובר במעורבות של כונס נכסים וכדומה, כלומר כשאין מדובר בעסקת מכר.
מספר עובדות לגבי מס רכישה
עתה לאחר שהבנו מה משלמים באיזו סיטואציה, נעצור להכיר את המיסים השונים מעט יותר לעומק, וכאן נתחיל עם מס רכישה. ובכן באופן כללי העיקרון הוא שככול שהעסקה יותר יקרה, כך המס יותר גבוה, כאשר יש סכומים ומצבים מיוחדים שעבורם אין צורך לשלם מס. כמו כן, מי שרוכש דירה שנייה, נדרש לשלם יותר, בהתאם לגובה הרכישה. כאן ראוי לדעת שערך המס משתנה מדי שנה, ונכון להיום יש דיבורים על כך שהוא יגדל בצורה ניכרת, מתוך מטרה להרגיע את עליית המחירים המטורפת בתחום הדירות.
עתידו העדכני של מס רכישה במספרים
מדוע אם כן אנשים ממשיכים להשקיע בתחום הנדל"ן, כאשר המיסים נוגסים נתחים משמעותיים מסך הרווחים? ובכן גם באפיקים מקבילים יש מיסים ובעיקר כיוון שנכון להיום תחום הנדל"ן עדיין מהווה את הקרקע האידאלית ביותר מבחינת השקעה. למה בפועל התוכנית עתידה להוביל? ובכן דירות שאמורות לעלות יותר מ3 מיליון ש"ח עתידות להוביל למס שנע בין 6% ל7%. מי שעומד לרכוש נכס מעל ל5 מיליון ש"ח עתיד לשלם 10% ומי שירכוש נכס מעל ל12 מיליון ש"ח עתיד לשלם כ12.5%, כאשר השיא העליון עומד על 15%. מסקנה? אם חושבים לסגור בקרוב עסקה יקרה, מוטב לבצע זאת לפני שהמדיניות החדשה נכנסת לתוקף.
איך מתחמקים או לפחות ממזערים מס שבח?
רכשתם נכס לפני 5 שנים וכיום הוא שווה הרבה יותר? ובכן אם חושבים על הרווח הגדול שתפיקו כאשר תימכרו את הנכס, היו מוכנים לשלם מס שבח – אלמנט משמעותי בתחום השקעות נדל"ן. מס זה נוגע לעליית הערך שחלה במשך סך התקופה שבה הנכס היה שייך לכם. מכאן שלא פעם אנשים שמבקשים לרכוש נכס אחר עבור מגורים מקבלים החלטה מושכלת לקחת משכנתא ואת הנכס הנוכחי להשכיר ולא למכור, וזאת כדי להימנע מתשלומי מס שבח. אם אין זו אופציה שעומדת על הפרק מוטב לוודא שערך הנכס מחושב נכונה, כלומר יש לוודא שמכניסים למשוואה את סך ההוצאות שהנכס הצריך לצד נתוני פחת. כאן נציין שיש מקרים שבהם ניתן ליהנות מפטור מס שבח, כך שבהחלט שווה לערוך בדיקה מקיפה. מסקנה? אם חושבים שיום יבוא ותימכרו את הנכס, מוטב לשמור את סך הקבלות שרלוונטיות להוצאות שנוגעות לנכס.
היטל השבחה ומס הכנסה בגין השכרה
היטל השבחה נדרש ממי שיש בבעלותו קרקע שערכה צמח בשל אישור מטעם הוועדה המקומית, אך זאת רק אם מדובר בסיטואציה מאוד מסוימת, כגון אישור שימוש חורג. מה לגבי השכרת נכס? ובכן המדינה רואה בכך סוג של הכנסה ועל כן גם פה נדרשים לשלם מס הכנסה. פה ראוי לדעת שקיימים 3 מסלולי תשלום, כך שמוטב לבחון איזה הכי משתלם נקודתית עבורכם.
