fbpx

השקעה בקרקעות

השקעה בקרקעות – אם תשאלו בעל עסק מצליח מהו הסוד להצלחה, רוב הסיכויים שהוא יענה שלא מעט כרוך בלקיחת סיכון מושכל, ואכן אם רק נציץ מה קורה בתחום המניות, נמצא שההשקעה במניה שנחשבת בטוחה מובילה לרווח עקבי ונמוך, אך כאשר משקיעים במניה שנחשבת פחות יציבה, הרי שניתן להניב רווחים גדולים.

היכן כל זאת פוגש אותנו בתחום הנדל"ן? ובכן ידוע לכל שהשקעה בדירה נחשבת מתונה ועשויה להוביל לתשואה נחמדה, אך אם בוחרים לבצע השקעה בקרקעות, הרי שניתן לחכות כמה שנים ועדיין לא לראות רווחים, אך מנגד ניתן לחכות מעט ופתאום לקבל את הידיעה הכה רצויה: הקרקע הופשרה. אם זה אכן המקרה, תהיו בטוחים שאותם משקיעים אשר השקיעו בקרקעות הופכים בין לילה לאנשים מאוד עשירים – הם לקחו סיכון, השקיעו מעט והרוויחו מלא, אין ספק שמי שבוחר בתחום השקעה בקרקעות.

השקעות בקרקעות

סיכון מחושב - הדרך היחידה להשקיע בקרקע

אז עד כמה נדרשים להיות אמיצים כאשר עומדים להשקיע בקרקע? כיצד ניתן לנטרל סיכונים מיותרים? כיצד ניתן לעשות שיעורי בית לפני ש"קופצים למים"? על אלו נתונים ניתן להסתמך? ובתוך כמה זמן ההשקעה בקרקע מחזירה את עצמה? ובכן אם מתעניינים לגבי השקעה בקרקעות, בהחלט ראוי להציף מספר נקודות חשובות, ופה אנו מבקשים להעניק מספר תשובות מרגיעות לצד מספר נקודות למחשבה, כי השורה התחתונה היא שאין לנתק בין השקעה בקרקע חקלאית שלוקחת סיכון לבין שיקולים מושכלים.

המגמה הנוכחית בתחום השקעה בקרקעות

דווקא כיום כאשר הקורונה שיבשה לא מעט מהלכי נדל"ן, ניתן למצוא שיותר ויותר משקיעים בוחרים באפיק שנוגע לקרקעות. מדוע? היכולת להשקיע בקרקע מציעה שילוב מעניין בין זיהוי הזדמנויות לבין הון אישי שמצד אחד גדול אך מצד שני אינו מספיק לרכישת דירה. מכאן שרבים מהמשקיעים שמבקשים למצוא עוגן בתחום הנדל"ן נאלצים לוותר על תחום הדירות, ופה תחום הקרקעות מרים את ראשו.

שוקלים להשקיע בקרקע? הכירו תתקן שמשנה את חוקי המשחק!

שננסה להסביר את ההיגיון שמאחורי המגמה של השקעה בקרקעות? בעוד שהבורסות קורסות ולרוב המכריע של המשקיעים אין את הסכום הנחוץ עבור רכישת דירה, מעניין לציין שנכנס שחקן חדש למשוואה – הכירו את תקן 22 שאישרה מועצת שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים. במה דן התקן ומהו חלקו בהגדלת ההתעניינות בתחום הקרקעות? אז ככה:

תקן 22 שאושר בשנת 2014 דן בקרקעות שנכון להיום אינן מיועדות לבנייה, והוא נועד לייצר שקיפות כמה שיותר גדולה בכול הנוגע למצב הנכס. שנסביר? לשם כך ניקח צעד אחד אחורה. טרם יצא התקן רבים מהמשקיעים הוטעו לגבי עתיד הקרקע, כך שהם השקיעו ב"עיניים עצומות" – מבלי באמת לדעת מתי הנכס יופשר, מה יהיה הייעוד שלו וכדומה. מכאן שתקן 22 מזכה בגילוי נאות בכול הנוגע למצב המשפטי והתכנוני של הקרקע. מהיום משקיעים בקרקע חשים ביטחון הרבה יותר גדול – יודעים לאן מנותבת ההשקעה.

הנתונים שמופיעים בתקן 22 מושפעים מעקרונות בדיקה שמוגדרים כהלכה מטעם משרד המשפטים ומועצת שמאי המקרקעין. עוד נציין שערך הקרקע שמופיע בתקן מושפע משני תרחישים

משקיעים בקרקע - לא מהמרים!

משמעות תקן 22 היא שמעתה משווקים לא יכולים למכור מצגת שווא של חלוקה עתידית למגרשים ומעתה המשווקים לא יכולים בכזו קלות לדרוש על הקרקע מחיר שיותר גבוה מהשווי שמוכרע ע"י התכנון הקיים. מכאן שתקן 22 טורף את הקלפים לטובת המשקיע – כיום מי שמשקיע בקרקע מקבל כלים חשובים שמסייעים לאמוד את ערך הקרקע וכלים חשובים להבין מה יקרה עם הקרקע בעוד X שנים. כמובן שדבר אינו סגור וחתום, אך מדובר בבחינת אחוזי הסבירות שהקרקע שעומדת על הפרק תתקדם לאפיק כזה או אחר.

בשורה אחת? פחות הימור- יותר החלטה מושכלת!

עתיד הקרקע - לא מגידי עתידות אלא מסתמכים על עובדות

אם נציץ בתוכנית האסטרטגית לדיור, נמצא שעד שנת 2040 מתוכננות לא מעט דירות חדשות, ואם נציין שעד שנת 2040 הקורונה תהיה רק סיוט רחוק, הרי שבהחלט ניתן להסיק באופן מושכל שלא מעט קרקעות יופשרו לטובת בנייה, ונראה שזה לא ייקח עוד כ"כ הרבה זמן. מסקנה? השקעה בקרקע חקלאית בהחלט עומדת על הפרק.

עוד בהיבט הקורונה מעניין לציין שדווקא בימים קשים מעין אלו מדובר בעיתוי מבטיח עבור השקעה חכמה בקרקע. מדוע? ובכן משבר הקורונה גרר לגירעון עצום, כך שהמדינה רק מחפשת מהיכן להגדיל את ההכנסות, ופה מוטיב של היטלי השבחה נכנס לתמונה, אך כדי ליישם זאת נדרשים לתמוך במיזמי נדל"ן. כיצד? אם באמצעות מזעור לוח זמנים ואם באמצעות ריכוך הבירוקרטיה, זו שבימי שגרה משתדלת לסנדל כל מהלך עסקי.

מחפשים הוכחה? רק לאחרונה אושרה תוכנית שדה דב, משמע ניתן להסיק שאזור מישור החוף מתחיל להתעורר.

טריגו השקעות נדל"ן

בדיקה עצמית של ערך הקרקע

לפני שמשקיעים בקרקע, רק מתבקש לערוך שיעורי בית עצמאיים, ועל כן אם מבקשים לבחון מהזווית שלכם את ממצאי תקן 22, טוב לדעת שהדבר בהחלט אפשרי. מה אם כן עושים? נצמדים ל 6 השלבים הבאים:

  1.  עוברים על תוכנית המתאר הארצית
  2. בוחנים בתוכנית המתאר המחוזית כיצד מוגדר ייעוד הקרקע
  3. בוחנים בטאבו כל פרט רלוונטי. למשל שהקרקע אכן מופיעה, שהיא אינה משועבדת, מיהם הבעלים החוקיים (הסבר בכוכבית למטה), האם קיימים שותפים בבעלות וכדומה.
  4. אם הקרקע עדיין אינה מיועדת לבנייה יש לוודא שהשומה מעודכנת ויש לעבור בה על הנתונים הבאים: ייעוד נוכחי, הערכת לוח זמנים וערך נוכחי.
  5. עוברים על כל חומר שעשוי להיות רלוונטי, כגון אישורי וועדות ותשריטים.
  6. חשוב לשלב היגיון בריא ולבחון את ערך הקרקע בהתאם למיקומה. משמע מאוד משנה באיזה אזור בארץ הקרקע יושבת, האם מתוכננים לעבור לידה תשתיות משמעותיות (למשל תחנת רכבת), האם מתוכנן ליד פיתוח תעשייתי וכדומה.

 

*ציינו בעלות על הקרקע ועל כן נחדד שלרוב עדיף שאותה השקעה בקרקעות תיוחס לקרקע בבעלות פרטית ושהיא אינה משויכת למקרקעי ישראל, וזאת כי לא פעם קרקע ששייכת למדינה כוללת סעיף שאומר שאם בבוא מן הימים הקרקע תופשר, היא תוחור לרשות מקרקעי ישראל.

רוכשים קרקע למגורים ומזניקים רווחים

אם מגיעים לידי החלטה שרוכשים קרקע למגורים, יש להבין שיש 2 נקודות שנחשבות כאידאליות עבור מימוש רווחים. הנקודה הראשונה היא כאשר הקרקע זוכה לקבל היתר בנייה, והנקודה השנייה היא כאשר הנכס כבר בנוי וקיים אישור להתחיל לאכלס אותו. עם זאת, כמובן שניתן לבחור להחזיק בנכס וליהנות מתשואה חודשית, ובמקביל לחכות עם מכירת הנכס עד שתופיע האופציה הרצויה.

לחכות או לפעול? משקיעים בקרקע!

רבים ששוקלים להשקיע בקרקעות מתלבטים האם לפעול או לחלופין לחכות שעתיד הקרקע יהיה יותר ברור, ופה נציין נתון שרצוי להכניס למשוואה. כל עוד רוכשים קרקע לפני שהיא אוחזת באישורי בנייה, זוכים לשלם הרבה פחות. נוסף לכך, לא רק שעל קרקע שמיועדת להפשרה אין צורך לשלם מס רכישה, אלא אם היא אכן תופשר היא תזכה ברווח מהותי שנאמד במאות אחוזים.

הכירו את 5 סוגי ייעודי קרקע

אם עומדים להשקיע בקרקע, טוב לדעת מול איזה מבחר עומדים ומהי ההשפעה של כל בחירה.
להלן מידע תמציתי אודות סוגי הקרקעות:

רכישת קרקע חקלאית - שווה או רק מפתה?

רכישת קרקע חקלאית אינה מצריכה הון גדול ובמקביל יכולה להוביל לתשואה אדירה. עם זאת, חשוב להיכנס לעסקה בעיניים פתוחות – להבין שייתכן שייקח זמן עד שהקרקע תופשר. מצד שני, מי שיש לו כמה עשרות אלפים זמינים שניתן להסתדר בלעדיהם במשך כמה שנים, ובו זמנית מי שעבר על סך הנתונים כראוי ומצא שיש לקרקע סיכויים טובים, בהחלט עומד אל מול עסקה שווה.

לבסוף נסכם שלא נמליץ בכול מצב להשקיע בקרקע, אך ככול שהקרקע נמצאת בהליך הפשרה יותר מתקדם, כך העלות יותר גבוהה, וזהו בהחלט סיכון מחושב שמוטב לקחת. שורה אחרונה? לא מעט פוטנציאל רווחי טמון בקרקע. רק צריך לדעת לחשוף ולמנף אותו, ופה חבירה לקבוצת השקעות נדל"ן שמחזיקה באינטרס משותף, בהחלט מהווה נתיב מבטיח שמומלץ לפסוע בו לעבר סגירת עסקת נדל"ן כלכלית.

פרויקט חוף התכלת

חוף התכלת הרצליה פיתוח

פרויקט הצפון החדש

הצפון החדש תלאביב

פרויקט כפר סבא צפון

כפר סבא צפון טריגו השקעות נדל"ן

השקעה בקרקעות - שאלות נפוצות

כל נכס נדל"ן מורכב בעצם מרכיב הקרקע ורכיב הבנייה. רכיב הבניה הוא רכיב די סטטי וזול (יחסית), הרכיב היקר והמשמעותי יותר הוא רכיב הקרקע. העליות מחירים שראינו בענף הנדל"ן בעשור האחרונות נובעות מעליית ערך של רכיב הקרקע, שהינו רכיב המצוי בעלייה מתמדת. הסיבות לעליית הערך של רכיב הקרקע הן : 1. מיעוט קרקעות באזורי הביקוש (גוש דן בדגש על אזור ת"א רבתי). 2. גידול אוכלוסין ששומר על ביקושים קשיחים. 3. הקטנת השיווק של קרקעות ע"י רמ"י (הגוף המחזיק בבעלות על מרבית הקרקעות בישראל). 4. חוסר יציבות שלטונית שיוצר אי גיבוש של תוכניות סדורות למשבר מחירי הנדל"ן. 5. תוספת משמעותית של שטחי בניה דורשת פיתוח תשתיות (תחבורה/חשמל/תברואה/שירותים) – פיתוח התשתיות נעשה בקצב אשר הינו משמעותי נמוך יותר מהדרישה המתמדת לתוספת השטחים. 5. גופים רבים וחזקים, כדוגמת הבנקים, הינם בעלי אינטרס מובהק לשמירה על רמות המחירים הקיימות ואף עלייתן. 6.עודף רגולציה בתחום הרישוי המקשה על קבלת היתרי בניה ומאריך משמעותית את משך הפרויקטים לבניה

מעמד המוכר – יש להבין את מעמדו של המוכר, האם הוא בעל הקרקע בעצמו או אולי בכלל הוא לקח אופציה לרכישת הקרקע הניתנת לסיחור. את העניין יש לבדוק בכל במרשם הרלוונטי (לשכת רישום המקרקעין/רמ"י), בדיקה כאמור תיעשה בד"כ ע"י עו"ד בתחום המקרקעין.

בטוחות – חשוב לוודא כי העסקה לרכישת הקרקע נעשית באופן שמגן על כספי הרוכש, קרי התשלום הראשון מוחזק ע"י עו"ד המוכר בנאמנות וזאת עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. כמו כן, חלק מהתשלום האחרון מוחזק בנאמנות ע"י עו"ד המוכר וזאת עד להמצאת כלל האישורים הנדרשים לצורך העברת זכויות ע"י המוכר  (אישורי מיסים, אישור היעדר חובות עירייה ואשור העידר חובות מהועדה לתכנון ובניה).
התוכניות החלות על הקרקע – על כל קרקע בארץ חלות תוכניות תכנוניות שונות, תוכניות מתאר מחוזיות, תוכניות מתאר ארציות או אף לפעמים תוכניות מפורטות (המוכרות יותר בשם תב"ע). חשוב להבין מה אומרות התוכניות החלות על הקרקע ואיזה זכויות הן מקנות, לדבר ישנה השפעה ישירה על שווי הקרקע ומועד זמינותה לבנייה. שימו לב – יש לקחת בחשבון גם תוכניות המצויות בהליכי תכנון ולא רק תוכניות מאושרות.
ייעוד הקרקע – לכל קרקע בארץ יש ייעוד, קרי השימוש שמותר לעשות בקרקע (למשל מגורים/מסחר/תעסוקה/תעשייה/מלאכה), קיימות גם קרקעות אשר הינן חסרות יעוד (מוכרות יותר תחת השם קרקע חקלאית). לייעוד ישנה השפעה ישירה על שווי הקרקע ועל המבנים שייבנו עליה. שימו לב- העובדה שקרקע הינה בייעוד חקלאי לא בהכרח אומרת לנו שלא כדאי לרכוש, ייתכן ויש תוכנית בתכנון שבכוונתה לשנות את ייעוד הקרקע.
היטל השבחה – היטל שהינו בגובה 50% משווי ההשבחה ובלבד שנוצרה כתוצאה מתוכנית שיצרה הרשות. חשוב להבין האם יש חבות בהיטל השבחה ובמידה וכן מה שיעור החבות, ככלל החבות לתשלום היטל השבחה חלה על המוכר אולם הצדדים יכולים להסכים אחרת. ככל שיש חבות בהיטל השבחה מומלץ להגדיל את הסכום המוחזק בנאמנות ע"י עו"ד המוכר בתום עסקה, וזאת על מנת לאפשר לעו"ד לשלם את שומת ההיטל מכספי הנאמנות במקרה שהמוכר מסרב לעשות כן.
שווי – מה הסכום הנכון לשלם עבור הקרקע שאנו רוכשים? אולי הוא גבוה מדי אולי המחיר מצוין. ניתן לעשות בדיקה בכל מיני אמצעים וביניהם לוחות נדל"ן דוגמת יד 2, מידע אודות עסקאות נדל"ן שמפרסם רשות המיסים, התייעצות עם מתווכים הפועלים באזור או עם חברות המחזיקות בקרקעות במתחם. כמו כן, בבואנו לקבוע את השווי יש לקחת בחשבון מחיר נכסים בנויים דומים באזור.

 

מדובר בהגדרה לא מדויקת. רכישת קרקע כשמה כן היא רכישת חלק בקרקע ולא רכישת זכות לדירה. יחד עם זאת, בד"כ בקרקע אשר הינה מיועדת למגורים החברה שתמכור את אותה הקרקע תמליץ לרוכשים על רכישה של כמות מסוימת של מ"ר בקרקע אשר בבוא היום צפויה להספיק כיחידת קרקע לדירת מגורים. ההמלצה כאמור הינה נגזרת של צפיפות יחידות הדיור לדונם במתחם – נניח והצפיפות המשוערת היא 10 יחידות מגורים לכל דונם, המשמעות היא שרכישת 100 מ"ר בקרקע (1,000/10) תספיק בבוא העת כיחידת קרקע לדירת מגורים. שימו לב – כי בנוגע לתוכניות שאינן מאושרות נושא הצפיפות הוא הערכה בלבד ונתון לשינוי, לפעמים אף הצפיפות גדלה מה שמוביל למצב שבו הקרקע שרכשנו תספיק ליותר מיחידה אחת.

שאלה שלא ניתן לענות עליה. אנחנו יכולים ללמוד מניסיון העבר שמעיד על כך שהשקעה בקרקעות (הנכונות) הינה השקעה סולידית, יציבה שנהנית מעלייה מתמדת. כמו כן, ככל שנחזיק בקרקע עד למועד מימושה המלא (קרי מסירת הנכס הבנוי) כך עולים הסיכויים למיקסום הרווחים ולהגדלת כדאיות ההשקעה. בנוסף – ישנם אירועים שעשויים לעלות משמעותית את ערכה של הקרקע, כדוגמת אישור תוכניות מתאר כאלה ואחרות או אישור תוכנית מפורטת ממנה ניתן להוציא היתרים

תלוי באיזה שלב תכנוני מצויה הקרקע. כיום, מרבית הקרקעות האטרקטיביות המוצעות למכירה הינן חלק ממתחמי תכנון חדשים (מתחם גלילות/מתחם ה-1000). התהליך עד לקבלת היתר בניה הינו 1. תכנית מתאר שהינה ברמה של תוכנית מתאר מקומית, אשר מטרת תכנית זו היא לפרט את התוכנית הראשית, ולקבוע הוראות והנחיות להכנתן ואישורן של תוכניות מפורטות בתחומה. 2. תוכניות מפורטות -תוכניות שהינן ברמת פירוט גבוהה יותר בהתאם לתוכנית המתאר והנחיותיה. 3. איחוד וחלוקה, טבלת איזון והקצאה (כלומר מקצים מגרשים ספציפיים לבניה לבעלי הזכויות). לאחר מכן, 4. תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, תכנון הבניין שעתיד לקום ע"י בעלי הזכויות והוצאת היתר בניה לאחר בעמידה בתנאי הרישוי והתכנון

כל מקרה לגופו ואין תשובה חד משמעית. יש לבדוק כל עסקה לגופה, לכל סוג של השקעה יתרונות וחסרונות משלה. בנוסף כל לקוח מחפש דבר אחר מההשקעה. מי שמחפש הכנסה פסיבית מיידית ככל הנראה יבחר בדירה, מי שמחפש תשואה על ההון ככל הנראה יבחר בהשקעה בקרקע.

רוב כאשר רוכשים קרקע היא מצויה בהליכי תכנון מאוד מוקדמים ועל כן אין ליחידת הקרקע מיקום ספציפי והיא נרכשית במושע. מושע – בעלות בלתי מסוימת. נניח ונרכשה יחידת קרקע שמהווה 10% מהחלקה המשמעות היא שבכל מילימטר רבוע בחלקה יש בעלות של 10% וזאת מבלי שיש בעלות על 10% מסוימים. כמו כן, חשוב להבין באיזה חלקה בדיוק אנו רוכשים את יחידת הקרקע, שכן לכל חלקה מאפיינים שונים אשר משפיעים באופן ישיר על שווי הקרקע.

העלות משתנה בהתאם למיקום הקרקע, ייעודה, השלב התכנוני בו מצויה, התוכניות החלות עליה ומועד זמינותה לבניה.

בשלב רכישת הקרקע ההוצאות היחידות מעבר לסכום הרכישה הינן 1. מס רכישה – שהינו בגובה 6% מסכום הרכישה ואותו יש לשלם בתקופה שהינה עד 60 יום ממועד ביצוע העסקה. 2. שכ"ט עו"ד – סכום משתנה. התשלום יבוצע במועד העסקה או בסמוך אליו. 3. הוצאות תיווך (לא בכל המקרים) – התשלום בד"כ נעשה במועד העסקה או בסמוך אליו.

לאחר שלב האיחוד והחלוקה של כלל המתחם, השמאי של המתחם ישבץ את בעלי הזכויות במתחם בחלקה מסוימת (השיבוץ נעשה בהתאם לטבלאות האיזון והחלוקה). בקובעו את השיבוץ חלים על השמאי כללים מכוח חוק התכנון והבניה, במסגרתם הוא נדרש לשבץ את בעל הזכויות בחלקה שהיא כמה שיותר קרובה (פיזית) לחלקה המקורית שבה היו זכויותיו.

באמצעות שמאות, כל מכירה של קרקע שאינה זמינה לבניה מחייבת את החברה המוכרת להציג ללקוח שמאות במסגרת תקן 22 הקובע את שווי הקרקע. השווי השמאי של הקרקע נקבע באמצעות שיטת ההשוואה, כלומר באמצעות השוואה לקרקעות דומות או באמצעות שיטת החילוץ, קרי חילוץ מרכיב הקרקע מנכסים בנויים באזורים סמוכים. כמובן שבמסגרת השמאות מביאים בחשבון פרמטרים נוספים כדוגמת התוכניות החלות על הקרקע, ייעודה, זמינותה לבניה והזכויות הקיימות עליה.

משכנתא הינה משכון על נכס מקרקעין, על כן מבחינה תיאורטית אין מניעה לקחת משכנתא על קרקע. יחד עם זאת, היות והקרקע נרכשית במושע (ראו הסבר לעיל) קיים קושי משפטי לייחד את המשכנתא לחלק קרקע מסוים ועל כן ישנם בנקים שמסרבים לתת משכנתאות. בכל מקרה, יש לבדוק מול הבנק למשכנתאות את האפשרות לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא טרם ביצוע העסקה.

ככלל, במקרה והבנק מסרב לרשום משכנתא על הקרקע אזי לא ניתן להחשיב את הקרקע כבטוחה בעת קבלת הלוואה. יחד עם זאת, הקרקע היא נכס בעל שווי והבנק מביא בחשבון את עצם הבעלות על הנכס כאמור בעת קבלת החלטה אודות מתן הלוואה.

יש לכם שאלות נוספות? מוזמנים ליצור קשר ונשמח לסייע לכם.

השאירו פרטים:

דילוג לתוכן