fbpx

השקעה בקרקעות

השקעה בקרקעות

חלק בלתי מבוטל בהצלחה טמון בלקיחת סיכונים מושכלים.

כשמדובר בהשקעה במניות נמצא כי השקעה במניה הנחשבת “בטוחה” מובילה לרוב לרווח עקבי ונמוך. אולם השקעה במניה הנחשבת “פחות בטוחה”, הרווח שניתן להניב ממנה, הינו גבוה.

באשר לעולמות הנדל”ן, רכישת דירה לטובת השקעה נחשבת כהשקעה מתונה ועשויה להוביל לפוטנציאל רווח סביר. מנגד, אדם הבוחר להשקיע בקרקע אומנם “ייפגש” עם רווחיו לאחר תקופה ארוכה יותר אך ככל שיתאזר בסבלנות והקרקע שרכש והשקיע בה תקודם, ריווחו יהא גבוה בהרבה. קרי ככל והליכי התכנון המקודמים בקרקע יקודמו, כך מחירה יעלה בהתאם.

אותם משקיעים אשר בחרו להשקיע בקרקעות מקודמות הנמצאות בהליכי תכנון ובאזורי ביקוש מובילים ייהנו מרווחים משמעותיים וגבוהים ביחס לסכום השקעתם. זאת, כיוון שהשכילו להשקיע את כספם בנכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה.

השקעות בקרקעות

סיכון מחושב - הדרך היחידה להשקיע בקרקע

אז כמה “אומץ” נדרש טרם השקעה בקרקע? כיצד ניתן לנטרל סיכונים מיותרים? ותוך כמה זמן ההשקעה בקרקע תחזיר עצמה?

ובכן, כאשר מתעניינים בהשקעה בקרקע, ישנן מספר נקודות חשובות שיש ליתן עליהן את הדעת.

1. בדיקת התוכניות החלות על הקרקע, לרבות תוכניות מתאר ארציות.

2. בחינת ייעוד הקרקע או ייעודה המקודם.

3. בדיקת הזכויות ורישומן.

4. בדיקת שווי הקרקע- ניתן לבדוק באמצעות בחינת עסקאות דומות באזור ו/או באזורים סמוכים ופוטנציאל ההשקעה.

5. חשוב לשלב היגיון בריא ולבחון את ערך הקרקע בהתאם למיקומה. משמע, חשוב מאוד באיזה אזור בארץ הקרקע נמצאת, האם מתוכננות לעבור בסמיכותה תשתיות משמעותיות (למשל תחנת רכבת), האם מתוכנן בסמוך פיתוח תעשייתי וכדומה.

המגמה הנוכחית בתחום השקעה בקרקעות

בתקופה מאתגרת זו ניתן למצוא יותר ויותר משקיעים הבוחרים באפיק ההשקעה בקרקע. זאת, כיוון שהיכולת להשקיע בקרקע מציעה שילוב בין זיהוי הזדמנויות ובין הון עצמי שאינו גבוה באופן יחסי אך אינו מספיק לרכישת דירה.

מכאן, רבים מהמשקיעים המעוניינים להבטיח את השקעתם בתחום יציב ובטוח, וממונם אינו מספיק לרכישת דירה מנתבים את השקעתם לרכישת קרקע. כמו כן, לעיתים גם קיימים יתרונות מיסוי לרכישת קרקע על פני דירה.

שוקלים להשקיע בקרקע? הכירו את התקן שמשנה את חוקי המשחק!

בעוד השקעה בבורסה עשויה להיות מאוד תנודתית ולמשקיעים רבים אין מספיק הון הדרוש לרכישת דירה, חלק גדול מהמשקיעים פונה להשקעה בקרקע.

תקן 22

תקן 22 שאושר בשנת 2014 על-ידי מועצת שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים ועוסק בקרקעות שאינן זמינות לבנייה. תקן 22 נועד לייצר שקיפות מרבית בכול הנוגע למצב הקרקע במועד רכישתה.

טרם אושר תקן זה, לא היה בידי רבים מהמשקיעים די מידע בנוגע לקרקעות שנרכשו והיה חוסר במידע הנוגע לסוגיות מהותיות הנוגעות לצפי מועד הפשרת הקרקע, ייעוד הקרקע במועד רכישתה והליכי התכנון המקודמים עליה.

מכאן, תקן 22 מקנה גילוי נאות בכול הנוגע למצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע ושוויה. לתקן זה חשיבות רבה שכן כיום משקיע יכול להרגיש יותר בטחון טרם רכישת קרקע – כיוון שהשקעתו בהירה וברורה יותר.

הנתונים המופיעים בתקן 22 מושפעים מעקרונות בדיקה שהוגדרו כהלכה מטעם משרד המשפטים ומועצת שמאי המקרקעין. ערך הקרקע מופיע גם הוא בתקן והינו מושפע משני תרחישים

משקיעים בקרקע!

משמעות תקן 22 היא שמעתה מוכרים אינם יכולים למכור מצג שווא של חלוקה עתידית למגרשים, ולא יוכלו לדרוש בעבור הקרקע מחיר הגבוה מהשווי שניתן בהתבסס על התכנון הקיים. מכאן, תקן 22 הטיב בצורה משמעותית עם משקיעים. כיום משקיע בקרקע מקבל מבעוד מועד כלים חשובים המסייעים לו לאמוד את ערך הקרקע, ייעודה והעתיד הצפוי לה.

הבשורה שמביא עמו התקן הינה יותר שקיפות ומידע וכפועל יוצא מכך החלטה מושכלת יותר!

עתיד הקרקע

מנתוני הלמ”ס עולה כי אוכלוסיית ישראל צפויה לגדול בצורה משמעותית ועל כן הביקוש לדירות מגורים יישאר גבוה ואף יעלה. לצד הביקוש הקשיח לדירות , המדינה לא מוציאה די מכרזים לשיווק קרקעות, דבר הגורם להיעדר היצע ועליית המחירים. על כן, השקעה בקרקע איכותית בהליכי תכנון אשר בעתיד עשויה להניב לדירת מגורים הינה השקעה בעלת פוטנציאל גבוה ביותר.

בדיקת קרקע טרם השקעה

טרם רכישת קרקע להשקעה, חשוב להיוועץ בגורמי המקצוע הנכונים שהינם בעלי ידע וניסיון ליתן חוות דעתם המקצועית בנוגע לקרקע, שוויה ופוטנציאל השבחתה.

ישנה חשיבות עצומה לזהות בעל הקרקע הקיים טרם בחינת השקעה. טרם בחינת השקעה בקרקע חשוב לוודא כי הקרקע תהא קרקע בבעלות פרטית, ושאינה בבעלות רשות מקרקעי ישראל, כיוון שלא פעם קרקע השייכת למדינה ישראל כוללת התניה לפיה כאשר ישונה ייעוד הקרקע או תתאפשר עליה בנייה אזי יש לשלם סכום כסף נוסף בגין האמור.

טריגו השקעות נדל"ן

רוכשים קרקע למגורים ומזניקים רווחים

על רוכשים המעוניינים לרכוש קרקע אשר מקודמת עליה תוכנית בייעוד מגורים, להבין כי יש שתי נקודות הנחשבות אידאליות עבור מימוש רווחיהם. הראשונה תהא כאשר התוכנית החלה על הקרקע מאושרת, והשנייה כאשר הנכס בנוי, וקיים אישור לאכלס אותו.  

לחכות או לפעול? משקיעים בקרקע!

רבים השוקלים להשקיע בקרקעות מתלבטים האם לרכוש את הקרקע בשלב התחלתי או לחלופין להמתין שהליכי התכנון החלים על הקרקע יתקדמו. בהתלבטות זו, חשוב לציין כי כל עוד רוכשים קרקע לפני שהיא אוחזת באישורי התוכניות החלות עליההדבר יבוא לידי ביטוי במחיר מופחת בהרבה. נוסף לכך, על קרקע המיועדת להפשרה יש צורך לשלם מס רכישה בשיעור 6%. 

רכישת קרקע בשלבי תכנון ראשוניים - שווה או רק מפתה?

רכישת קרקע בשלבי תכנון ראשוניים  לרוב אינה מצריכה הון גדול ובמקביל יכולה להוביל לרווח אדיר 

יחד עם זאת, חשוב להיכנס לעסקה מסוג זה בעיניים פקוחות, ולהבין שאישור הליכי התכנון הינו דבר שאורך זמןקרי, משקיע שברשותו סכום זמין להשקעה, ולאחר שבדק את סך הנתונים כראוי ומצא שיש לקרקע סיכויים גבוהים, בהחלט עומד אל מול עסקה שווה והשקעתו עשויה להניב  פרי. 

לבסוף, נסכם ונאמר כי לא נמליץ להשקיע בקרקע בכל מצב ועניין, אך ככל והקרקע נמצאת בהליך תכנוני מתקדם, כך עלותה תהא יותר גבוהה, וזהו בהחלט סיכון מחושב שכדאי לקחת.  

לסיכום, לא מעט פוטנציאל רווחי טמון בהשקעה בקרקעות. רק צריך לדעת לחשוף ולמנף אותו, ופה חבירה לקבוצת טריגו השקעות נדל”ן, בהחלט מהווה נתיב מבטיח המומלץ לפסוע בו לעבר סגירת עסקת נדל”ן כלכלית וכדאית. 

*הדמיה להמחשה בלבד

השקעה בקרקעות - שאלות נפוצות

כל נכס נדל”ן מורכב בעצם מרכיב הקרקע ורכיב הבנייה. רכיב הבניה הוא רכיב די סטטי וזול (יחסית), הרכיב היקר והמשמעותי יותר הוא רכיב הקרקע. העליות מחירים שראינו בענף הנדל”ן בעשור האחרונות נובעות מעליית ערך של רכיב הקרקע, שהינו רכיב המצוי בעלייה מתמדת. הסיבות לעליית הערך של רכיב הקרקע הן : 1. מיעוט קרקעות באזורי הביקוש (גוש דן בדגש על אזור ת”א רבתי). 2. גידול אוכלוסין ששומר על ביקושים קשיחים. 3. הקטנת השיווק של קרקעות ע”י רמ”י (הגוף המחזיק בבעלות על מרבית הקרקעות בישראל). 4. חוסר יציבות שלטונית שיוצר אי גיבוש של תוכניות סדורות למשבר מחירי הנדל”ן. 5. תוספת משמעותית של שטחי בניה דורשת פיתוח תשתיות (תחבורה/חשמל/תברואה/שירותים) – פיתוח התשתיות נעשה בקצב אשר הינו משמעותי נמוך יותר מהדרישה המתמדת לתוספת השטחים. 5. גופים רבים וחזקים, כדוגמת הבנקים, הינם בעלי אינטרס מובהק לשמירה על רמות המחירים הקיימות ואף עלייתן. 6.עודף רגולציה בתחום הרישוי המקשה על קבלת היתרי בניה ומאריך משמעותית את משך הפרויקטים לבניה

מעמד המוכר – יש להבין את מעמדו של המוכר, האם הוא בעל הקרקע בעצמו או אולי בכלל הוא לקח אופציה לרכישת הקרקע הניתנת לסיחור. את העניין יש לבדוק בכל במרשם הרלוונטי (לשכת רישום המקרקעין/רמ”י), בדיקה כאמור תיעשה בד”כ ע”י עו”ד בתחום המקרקעין.

בטוחות – חשוב לוודא כי העסקה לרכישת הקרקע נעשית באופן שמגן על כספי הרוכש, קרי התשלום הראשון מוחזק ע”י עו”ד המוכר בנאמנות וזאת עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. כמו כן, חלק מהתשלום האחרון מוחזק בנאמנות ע”י עו”ד המוכר וזאת עד להמצאת כלל האישורים הנדרשים לצורך העברת זכויות ע”י המוכר  (אישורי מיסים, אישור היעדר חובות עירייה ואשור העידר חובות מהועדה לתכנון ובניה).
התוכניות החלות על הקרקע – על כל קרקע בארץ חלות תוכניות תכנוניות שונות, תוכניות מתאר מחוזיות, תוכניות מתאר ארציות או אף לפעמים תוכניות מפורטות (המוכרות יותר בשם תב”ע). חשוב להבין מה אומרות התוכניות החלות על הקרקע ואיזה זכויות הן מקנות, לדבר ישנה השפעה ישירה על שווי הקרקע ומועד זמינותה לבנייה. שימו לב – יש לקחת בחשבון גם תוכניות המצויות בהליכי תכנון ולא רק תוכניות מאושרות.
ייעוד הקרקע – לכל קרקע בארץ יש ייעוד, קרי השימוש שמותר לעשות בקרקע (למשל מגורים/מסחר/תעסוקה/תעשייה/מלאכה), קיימות גם קרקעות אשר הינן חסרות יעוד (מוכרות יותר תחת השם קרקע חקלאית). לייעוד ישנה השפעה ישירה על שווי הקרקע ועל המבנים שייבנו עליה. שימו לב- העובדה שקרקע הינה בייעוד חקלאי לא בהכרח אומרת לנו שלא כדאי לרכוש, ייתכן ויש תוכנית בתכנון שבכוונתה לשנות את ייעוד הקרקע.
היטל השבחה – היטל שהינו בגובה 50% משווי ההשבחה ובלבד שנוצרה כתוצאה מתוכנית שיצרה הרשות. חשוב להבין האם יש חבות בהיטל השבחה ובמידה וכן מה שיעור החבות, ככלל החבות לתשלום היטל השבחה חלה על המוכר אולם הצדדים יכולים להסכים אחרת. ככל שיש חבות בהיטל השבחה מומלץ להגדיל את הסכום המוחזק בנאמנות ע”י עו”ד המוכר בתום עסקה, וזאת על מנת לאפשר לעו”ד לשלם את שומת ההיטל מכספי הנאמנות במקרה שהמוכר מסרב לעשות כן.
שווי – מה הסכום הנכון לשלם עבור הקרקע שאנו רוכשים? אולי הוא גבוה מדי אולי המחיר מצוין. ניתן לעשות בדיקה בכל מיני אמצעים וביניהם לוחות נדל”ן דוגמת יד 2, מידע אודות עסקאות נדל”ן שמפרסם רשות המיסים, התייעצות עם מתווכים הפועלים באזור או עם חברות המחזיקות בקרקעות במתחם. כמו כן, בבואנו לקבוע את השווי יש לקחת בחשבון מחיר נכסים בנויים דומים באזור.

 

מדובר בהגדרה לא מדויקת. רכישת קרקע כשמה כן היא רכישת חלק בקרקע ולא רכישת זכות לדירה. יחד עם זאת, בד”כ בקרקע אשר הינה מיועדת למגורים החברה שתמכור את אותה הקרקע תמליץ לרוכשים על רכישה של כמות מסוימת של מ”ר בקרקע אשר בבוא היום צפויה להספיק כיחידת קרקע לדירת מגורים. ההמלצה כאמור הינה נגזרת של צפיפות יחידות הדיור לדונם במתחם – נניח והצפיפות המשוערת היא 10 יחידות מגורים לכל דונם, המשמעות היא שרכישת 100 מ”ר בקרקע (1,000/10) תספיק בבוא העת כיחידת קרקע לדירת מגורים. שימו לב – כי בנוגע לתוכניות שאינן מאושרות נושא הצפיפות הוא הערכה בלבד ונתון לשינוי, לפעמים אף הצפיפות גדלה מה שמוביל למצב שבו הקרקע שרכשנו תספיק ליותר מיחידה אחת.

שאלה שלא ניתן לענות עליה. אנחנו יכולים ללמוד מניסיון העבר שמעיד על כך שהשקעה בקרקעות (הנכונות) הינה השקעה סולידית, יציבה שנהנית מעלייה מתמדת. כמו כן, ככל שנחזיק בקרקע עד למועד מימושה המלא (קרי מסירת הנכס הבנוי) כך עולים הסיכויים למיקסום הרווחים ולהגדלת כדאיות ההשקעה. בנוסף – ישנם אירועים שעשויים לעלות משמעותית את ערכה של הקרקע, כדוגמת אישור תוכניות מתאר כאלה ואחרות או אישור תוכנית מפורטת ממנה ניתן להוציא היתרים

תלוי באיזה שלב תכנוני מצויה הקרקע. כיום, מרבית הקרקעות האטרקטיביות המוצעות למכירה הינן חלק ממתחמי תכנון חדשים (מתחם גלילות/מתחם ה-1000). התהליך עד לקבלת היתר בניה הינו 1. תכנית מתאר שהינה ברמה של תוכנית מתאר מקומית, אשר מטרת תכנית זו היא לפרט את התוכנית הראשית, ולקבוע הוראות והנחיות להכנתן ואישורן של תוכניות מפורטות בתחומה. 2. תוכניות מפורטות -תוכניות שהינן ברמת פירוט גבוהה יותר בהתאם לתוכנית המתאר והנחיותיה. 3. איחוד וחלוקה, טבלת איזון והקצאה (כלומר מקצים מגרשים ספציפיים לבניה לבעלי הזכויות). לאחר מכן, 4. תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, תכנון הבניין שעתיד לקום ע”י בעלי הזכויות והוצאת היתר בניה לאחר בעמידה בתנאי הרישוי והתכנון

כל מקרה לגופו ואין תשובה חד משמעית. יש לבדוק כל עסקה לגופה, לכל סוג של השקעה יתרונות וחסרונות משלה. בנוסף כל לקוח מחפש דבר אחר מההשקעה. מי שמחפש הכנסה פסיבית מיידית ככל הנראה יבחר בדירה, מי שמחפש תשואה על ההון ככל הנראה יבחר בהשקעה בקרקע.

רוב כאשר רוכשים קרקע היא מצויה בהליכי תכנון מאוד מוקדמים ועל כן אין ליחידת הקרקע מיקום ספציפי והיא נרכשית במושע. מושע – בעלות בלתי מסוימת. נניח ונרכשה יחידת קרקע שמהווה 10% מהחלקה המשמעות היא שבכל מילימטר רבוע בחלקה יש בעלות של 10% וזאת מבלי שיש בעלות על 10% מסוימים. כמו כן, חשוב להבין באיזה חלקה בדיוק אנו רוכשים את יחידת הקרקע, שכן לכל חלקה מאפיינים שונים אשר משפיעים באופן ישיר על שווי הקרקע.

העלות משתנה בהתאם למיקום הקרקע, ייעודה, השלב התכנוני בו מצויה, התוכניות החלות עליה ומועד זמינותה לבניה.

בשלב רכישת הקרקע ההוצאות היחידות מעבר לסכום הרכישה הינן 1. מס רכישה – שהינו בגובה 6% מסכום הרכישה ואותו יש לשלם בתקופה שהינה עד 60 יום ממועד ביצוע העסקה. 2. שכ”ט עו”ד – סכום משתנה. התשלום יבוצע במועד העסקה או בסמוך אליו. 3. הוצאות תיווך (לא בכל המקרים) – התשלום בד”כ נעשה במועד העסקה או בסמוך אליו.

לאחר שלב האיחוד והחלוקה של כלל המתחם, השמאי של המתחם ישבץ את בעלי הזכויות במתחם בחלקה מסוימת (השיבוץ נעשה בהתאם לטבלאות האיזון והחלוקה). בקובעו את השיבוץ חלים על השמאי כללים מכוח חוק התכנון והבניה, במסגרתם הוא נדרש לשבץ את בעל הזכויות בחלקה שהיא כמה שיותר קרובה (פיזית) לחלקה המקורית שבה היו זכויותיו.

באמצעות שמאות, כל מכירה של קרקע שאינה זמינה לבניה מחייבת את החברה המוכרת להציג ללקוח שמאות במסגרת תקן 22 הקובע את שווי הקרקע. השווי השמאי של הקרקע נקבע באמצעות שיטת ההשוואה, כלומר באמצעות השוואה לקרקעות דומות או באמצעות שיטת החילוץ, קרי חילוץ מרכיב הקרקע מנכסים בנויים באזורים סמוכים. כמובן שבמסגרת השמאות מביאים בחשבון פרמטרים נוספים כדוגמת התוכניות החלות על הקרקע, ייעודה, זמינותה לבניה והזכויות הקיימות עליה.

משכנתא הינה משכון על נכס מקרקעין, על כן מבחינה תיאורטית אין מניעה לקחת משכנתא על קרקע. יחד עם זאת, היות והקרקע נרכשית במושע (ראו הסבר לעיל) קיים קושי משפטי לייחד את המשכנתא לחלק קרקע מסוים ועל כן ישנם בנקים שמסרבים לתת משכנתאות. בכל מקרה, יש לבדוק מול הבנק למשכנתאות את האפשרות לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא טרם ביצוע העסקה.

ככלל, במקרה והבנק מסרב לרשום משכנתא על הקרקע אזי לא ניתן להחשיב את הקרקע כבטוחה בעת קבלת הלוואה. יחד עם זאת, הקרקע היא נכס בעל שווי והבנק מביא בחשבון את עצם הבעלות על הנכס כאמור בעת קבלת החלטה אודות מתן הלוואה.

יש לכם שאלות נוספות? מוזמנים ליצור קשר ונשמח לסייע לכם.

דילוג לתוכן