השקעה בקרקעות

כל נכס נדל"ן מורכב בעצם מרכיב הקרקע ורכיב הבנייה. רכיב הבניה הוא רכיב די סטטי וזול (יחסית), הרכיב היקר והמשמעותי יותר הוא רכיב הקרקע. העליות מחירים שראינו בענף הנדל"ן בעשור האחרונות נובעות מעליית ערך של רכיב הקרקע, שהינו רכיב המצוי בעלייה מתמדת. הסיבות לעליית הערך של רכיב הקרקע הן : 1. מיעוט קרקעות באזורי הביקוש (גוש דן בדגש על אזור ת"א רבתי). 2. גידול אוכלוסין ששומר על ביקושים קשיחים. 3. הקטנת השיווק של קרקעות ע"י רמ"י (הגוף המחזיק בבעלות על מרבית הקרקעות בישראל). 4. חוסר יציבות שלטונית שיוצר אי גיבוש של תוכניות סדורות למשבר מחירי הנדל"ן. 5. תוספת משמעותית של שטחי בניה דורשת פיתוח תשתיות (תחבורה/חשמל/תברואה/שירותים) – פיתוח התשתיות נעשה בקצב אשר הינו משמעותי נמוך יותר מהדרישה המתמדת לתוספת השטחים. 5. גופים רבים וחזקים, כדוגמת הבנקים, הינם בעלי אינטרס מובהק לשמירה על רמות המחירים הקיימות ואף עלייתן. 6.עודף רגולציה בתחום הרישוי המקשה על קבלת היתרי בניה ומאריך משמעותית את משך הפרויקטים לבניה

מעמד המוכר – יש להבין את מעמדו של המוכר, האם הוא בעל הקרקע בעצמו או אולי בכלל הוא לקח אופציה לרכישת הקרקע הניתנת לסיחור. את העניין יש לבדוק בכל במרשם הרלוונטי (לשכת רישום המקרקעין/רמ"י), בדיקה כאמור תיעשה בד"כ ע"י עו"ד בתחום המקרקעין.

בטוחות – חשוב לוודא כי העסקה לרכישת הקרקע נעשית באופן שמגן על כספי הרוכש, קרי התשלום הראשון מוחזק ע"י עו"ד המוכר בנאמנות וזאת עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. כמו כן, חלק מהתשלום האחרון מוחזק בנאמנות ע"י עו"ד המוכר וזאת עד להמצאת כלל האישורים הנדרשים לצורך העברת זכויות ע"י המוכר  (אישורי מיסים, אישור היעדר חובות עירייה ואשור העידר חובות מהועדה לתכנון ובניה).
התוכניות החלות על הקרקע – על כל קרקע בארץ חלות תוכניות תכנוניות שונות, תוכניות מתאר מחוזיות, תוכניות מתאר ארציות או אף לפעמים תוכניות מפורטות (המוכרות יותר בשם תב"ע). חשוב להבין מה אומרות התוכניות החלות על הקרקע ואיזה זכויות הן מקנות, לדבר ישנה השפעה ישירה על שווי הקרקע ומועד זמינותה לבנייה. שימו לב – יש לקחת בחשבון גם תוכניות המצויות בהליכי תכנון ולא רק תוכניות מאושרות.
ייעוד הקרקע – לכל קרקע בארץ יש ייעוד, קרי השימוש שמותר לעשות בקרקע (למשל מגורים/מסחר/תעסוקה/תעשייה/מלאכה), קיימות גם קרקעות אשר הינן חסרות יעוד (מוכרות יותר תחת השם קרקע חקלאית). לייעוד ישנה השפעה ישירה על שווי הקרקע ועל המבנים שייבנו עליה. שימו לב- העובדה שקרקע הינה בייעוד חקלאי לא בהכרח אומרת לנו שלא כדאי לרכוש, ייתכן ויש תוכנית בתכנון שבכוונתה לשנות את ייעוד הקרקע.
היטל השבחה – היטל שהינו בגובה 50% משווי ההשבחה ובלבד שנוצרה כתוצאה מתוכנית שיצרה הרשות. חשוב להבין האם יש חבות בהיטל השבחה ובמידה וכן מה שיעור החבות, ככלל החבות לתשלום היטל השבחה חלה על המוכר אולם הצדדים יכולים להסכים אחרת. ככל שיש חבות בהיטל השבחה מומלץ להגדיל את הסכום המוחזק בנאמנות ע"י עו"ד המוכר בתום עסקה, וזאת על מנת לאפשר לעו"ד לשלם את שומת ההיטל מכספי הנאמנות במקרה שהמוכר מסרב לעשות כן.
שווי – מה הסכום הנכון לשלם עבור הקרקע שאנו רוכשים? אולי הוא גבוה מדי אולי המחיר מצוין. ניתן לעשות בדיקה בכל מיני אמצעים וביניהם לוחות נדל"ן דוגמת יד 2, מידע אודות עסקאות נדל"ן שמפרסם רשות המיסים, התייעצות עם מתווכים הפועלים באזור או עם חברות המחזיקות בקרקעות במתחם. כמו כן, בבואנו לקבוע את השווי יש לקחת בחשבון מחיר נכסים בנויים דומים באזור.

מדובר בהגדרה לא מדויקת. רכישת קרקע כשמה כן היא רכישת חלק בקרקע ולא רכישת זכות לדירה. יחד עם זאת, בד"כ בקרקע אשר הינה מיועדת למגורים החברה שתמכור את אותה הקרקע תמליץ לרוכשים על רכישה של כמות מסוימת של מ"ר בקרקע אשר בבוא היום צפויה להספיק כיחידת קרקע לדירת מגורים. ההמלצה כאמור הינה נגזרת של צפיפות יחידות הדיור לדונם במתחם – נניח והצפיפות המשוערת היא 10 יחידות מגורים לכל דונם, המשמעות היא שרכישת 100 מ"ר בקרקע (1,000/10) תספיק בבוא העת כיחידת קרקע לדירת מגורים. שימו לב – כי בנוגע לתוכניות שאינן מאושרות נושא הצפיפות הוא הערכה בלבד ונתון לשינוי, לפעמים אף הצפיפות גדלה מה שמוביל למצב שבו הקרקע שרכשנו תספיק ליותר מיחידה אחת.

שאלה שלא ניתן לענות עליה. אנחנו יכולים ללמוד מניסיון העבר שמעיד על כך שהשקעה בקרקעות (הנכונות) הינה השקעה סולידית, יציבה שנהנית מעלייה מתמדת. כמו כן, ככל שנחזיק בקרקע עד למועד מימושה המלא (קרי מסירת הנכס הבנוי) כך עולים הסיכויים למיקסום הרווחים ולהגדלת כדאיות ההשקעה. בנוסף – ישנם אירועים שעשויים לעלות משמעותית את ערכה של הקרקע, כדוגמת אישור תוכניות מתאר כאלה ואחרות או אישור תוכנית מפורטת ממנה ניתן להוציא היתרים

תלוי באיזה שלב תכנוני מצויה הקרקע. כיום, מרבית הקרקעות האטרקטיביות המוצעות למכירה הינן חלק ממתחמי תכנון חדשים (מתחם גלילות/מתחם ה-1000). התהליך עד לקבלת היתר בניה הינו 1. תכנית מתאר שהינה ברמה של תוכנית מתאר מקומית, אשר מטרת תכנית זו היא לפרט את התוכנית הראשית, ולקבוע הוראות והנחיות להכנתן ואישורן של תוכניות מפורטות בתחומה. 2. תוכניות מפורטות -תוכניות שהינן ברמת פירוט גבוהה יותר בהתאם לתוכנית המתאר והנחיותיה. 3. איחוד וחלוקה, טבלת איזון והקצאה (כלומר מקצים מגרשים ספציפיים לבניה לבעלי הזכויות). לאחר מכן, 4. תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, תכנון הבניין שעתיד לקום ע"י בעלי הזכויות והוצאת היתר בניה לאחר בעמידה בתנאי הרישוי והתכנון

כל מקרה לגופו ואין תשובה חד משמעית. יש לבדוק כל עסקה לגופה, לכל סוג של השקעה יתרונות וחסרונות משלה. בנוסף כל לקוח מחפש דבר אחר מההשקעה. מי שמחפש הכנסה פסיבית מיידית ככל הנראה יבחר בדירה, מי שמחפש תשואה על ההון ככל הנראה יבחר בהשקעה בקרקע.

רוב כאשר רוכשים קרקע היא מצויה בהליכי תכנון מאוד מוקדמים ועל כן אין ליחידת הקרקע מיקום ספציפי והיא נרכשית במושע. מושע – בעלות בלתי מסוימת. נניח ונרכשה יחידת קרקע שמהווה 10% מהחלקה המשמעות היא שבכל מילימטר רבוע בחלקה יש בעלות של 10% וזאת מבלי שיש בעלות על 10% מסוימים. כמו כן, חשוב להבין באיזה חלקה בדיוק אנו רוכשים את יחידת הקרקע, שכן לכל חלקה מאפיינים שונים אשר משפיעים באופן ישיר על שווי הקרקע.

העלות משתנה בהתאם למיקום הקרקע, ייעודה, השלב התכנוני בו מצויה, התוכניות החלות עליה ומועד זמינותה לבניה.

בשלב רכישת הקרקע ההוצאות היחידות מעבר לסכום הרכישה הינן 1. מס רכישה – שהינו בגובה 6% מסכום הרכישה ואותו יש לשלם בתקופה שהינה עד 60 יום ממועד ביצוע העסקה. 2. שכ"ט עו"ד – סכום משתנה. התשלום יבוצע במועד העסקה או בסמוך אליו. 3. הוצאות תיווך (לא בכל המקרים) – התשלום בד"כ נעשה במועד העסקה או בסמוך אליו.

לאחר שלב האיחוד והחלוקה של כלל המתחם, השמאי של המתחם ישבץ את בעלי הזכויות במתחם בחלקה מסוימת (השיבוץ נעשה בהתאם לטבלאות האיזון והחלוקה). בקובעו את השיבוץ חלים על השמאי כללים מכוח חוק התכנון והבניה, במסגרתם הוא נדרש לשבץ את בעל הזכויות בחלקה שהיא כמה שיותר קרובה (פיזית) לחלקה המקורית שבה היו זכויותיו.

באמצעות שמאות, כל מכירה של קרקע שאינה זמינה לבניה מחייבת את החברה המוכרת להציג ללקוח שמאות במסגרת תקן 22 הקובע את שווי הקרקע. השווי השמאי של הקרקע נקבע באמצעות שיטת ההשוואה, כלומר באמצעות השוואה לקרקעות דומות או באמצעות שיטת החילוץ, קרי חילוץ מרכיב הקרקע מנכסים בנויים באזורים סמוכים. כמובן שבמסגרת השמאות מביאים בחשבון פרמטרים נוספים כדוגמת התוכניות החלות על הקרקע, ייעודה, זמינותה לבניה והזכויות הקיימות עליה.

משכנתא הינה משכון על נכס מקרקעין, על כן מבחינה תיאורטית אין מניעה לקחת משכנתא על קרקע. יחד עם זאת, היות והקרקע נרכשית במושע (ראו הסבר לעיל) קיים קושי משפטי לייחד את המשכנתא לחלק קרקע מסוים ועל כן ישנם בנקים שמסרבים לתת משכנתאות. בכל מקרה, יש לבדוק מול הבנק למשכנתאות את האפשרות לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא טרם ביצוע העסקה.

ככלל, במקרה והבנק מסרב לרשום משכנתא על הקרקע אזי לא ניתן להחשיב את הקרקע כבטוחה בעת קבלת הלוואה. יחד עם זאת, הקרקע היא נכס בעל שווי והבנק מביא בחשבון את עצם הבעלות על הנכס כאמור בעת קבלת החלטה אודות מתן הלוואה.