מי שעוקב אחר החידושים האחרונים בעולם הנדל"ן, ככול הנראה שם לב שנכנס שחקן חדש למשוואה: השכרה לצמיתות. שנסביר? אם עד היום אנשים היו משקיעים בקרקע להשבחה, בנכס להשכרה, בעסקת קומבינציה (בעל הזכויות בקרקע מוכר את הזכויות בקרקע לקבלן, בתמורה לאחוזים ידועים מראש), או בנכס שעתיד להגדיל או שוויו בצורה משמעותית, הרי שכיום הגיע הזמן לבחון כיצד השקעה בנכס שמיועד להשכרה לצמיתות גם כן עשוי להוות השקעה כלכלית.
כיצד אם כן האופציה נוספה למשוואה, מה מוטב לדעת לגביה והאם מדובר באופציית השקעה מובילה? ניגשנו לבדוק וחזרנו עם מספר עובדות מעניינות. שנתחיל?!
הרקע שמאחורי השכרה לצמיתות
- אם נחזור אל נק' ההתחלה, נציין את משבר השכירות. גובה השכירות נמצא במגמה מתמדת של עלייה (זינוק של 3.6% במדד השכירות אצל קבוצת השוכרים שמחדשים חוזה). מעבר לכך, קבלנים מתקשים להוביל מיזמים של השכרה ארוכת טווח, וזאת בשל גובה הריבית. כל זאת ביחד הוביל את מוסדות התכנון לקדם הקמה של מגה פרויקטים שעוסקים בהשכרה לצמיתות.
השכרה לצמיתות - תנאי סף
כיצד אם כן פתאום הדבר מתאפשר? המנכ"ל מטעם מינהל ותכנון מצא צורך ובמקביל הגדיר תנאי סף. בגדול, מדובר בקרקעות שמיועדות עבור "דיור מיוחד", מיועדות עבור עוצמות בנייה גבוהות (מינימום 100 יחידות דיור פר פרויקט), הדירות עומדות להיות קטנות (מקסימום 80 מ"ר) ולא ייבנו ממ"דים (אך כן מרחב מוגן קומתי).
מה עוד עתיד לאפיין את אותם נכסים שמיועדים עבור השכרה לצמיתות? אותם בניינים עתידיים להכיל חללים משותפים. כגון ג'ימבורי, מועדון דיירים, חדר כביסה, חללי עבודה משותפים ואף סך הבנייה עומדת לממש תפיסה של עירוב שימושיים אשר מסייעת לחסוך בעלויות השוטפות ובמקביל לתמוך באיכות הסביבה.
עירוב שימושים - הזדמנות
ציינו עירוב שימושים, וכאן נעצור לחדד. לעירוב שימושים יש משמעות מעניינת גם מבחינת השקעות נדל"ן, וזאת כיוון שמדובר בנכס מניב. העובדה שניתן להשכיר שטח מסחרי פלוס שטח ציבורי, מייצרת הזדמנות רווחית. כמו כן, העובדה שעירוב שימושים הינו חלק מהמשוואה, מחייב להתמקד במיקומים שסמוכים למוקדי הסעות ותעסוקה, לצד מרכזי תרבות ואוניברסיטאות, כלומר אלו מיקומים שמייצרים עוגנים מבחינת כדאיות כלכלית.
שנסביר? בכל הנוגע לתחום חשוב כגון עסקאות והשקעות נדל"ן, מיקום מהווה נתח קריטי מסך הצלחת העסקה. אנשים מחפשים לגור לצד מוקדים שקל להגיע אליהם באמצעות תחבורה ציבורית ושמונעים את הצורך להחזיק שני רכבים כדי להגיע לעבודה, משמע פרויקט שמקיים עירוב שימושים מעיד על ביקוש גדול ויציב – נחשב סופר אטרקטיבי.
מה ההבדל לעומת השכרה ארוכת טווח?
מבקשים להבין כיצד השכרה לצמיתות מהווה הבדל משמעותי לעומת פרויקטים שעוסקים בהשכרה ארוכת טווח? ובכן באופציה השנייה (השכרת לטווח ארוך) היזמים יכולים למכור את הדירה לאחר 25 שנה (פלוס מינוס), ואילו כאן אין זה המקרה.
כיצד אם כן מדובר בפרויקט כדאי מבחינת יזמים? נכון להיום יש עוד דרך ארוכה לעשות עד שהאופציה תככב. ראשית נידרש לקזז מע"מ תשומות ולאחר מכן המדינה תידרש לייצר מגוון הטבות נוספות.
השכרה לצמיתות ברחבי העולם
בדיקה מהירה מעלה שבארצות הברית השכרה לצמיתות מוכרת ובעלת היקפים משמעותיים, וזאת כיוון שכולם יוצאים מורווחים. התושבים, המדינה וכמובן שגם היזמים.
אם נמשיך להשוות את ההיתכנות אל מול מה שקורה כבר כיום בעולם, נמצא שיש לא מעט פערים למלא, אם כי מבט קדימה מגלה אופטימיות זהירה. כעדות לכך נציין את הנתון הבא: עיריית תל אביב יפו הכריזה שתשלב דיור בהישג יד בכל פרויקט בינוי חדש, ואף ניתן לראות שיותר ויותר יזמים מגלים בכך עניין.
הצד של המשקיע הפרטי
מה מבחינת המשקיע הפרטי? ובכן גם עבורו מדובר בהזדמנות. ראשית אנשים יכולים לקבל החלטה שהם יגורו בדירות מעין אלו בצורה שמסייעת לחסוך בצורה היקפית, הן מבחינת שכירות והן מבחינת הוצאות משניות (בשל
קירבה לעבודה, לתחבורה וכדומה), ואילו את ההון שיצברו ישקיעו בפרויקט נדל"ני מבטיח, משמע זוכים לחסוך בשוטף ובמקביל להשקיע.
כמו כן, כל עוד ישולבו הטבות מס משמעותיות, הן מבחינת חברות וקרנות והן מבחינת משקיעים פרטיים, הרי שייתכן שעומדים אל מול הזדמנות מדהימה. מעבר לכך, בעלי דירות גדולות שמבקשים לעזוב את הנכס (ולו כי הילדים פרחו מהקן) יכולים להשכיר את הדירה ובמקביל לעבור לדירה שכזו, ובכך לייצר הכנסה חודשית. מה באשר ליזמים? ככול שמחירי הדירות ימשיכו לטפס, הרי שאופציה מעין זו תהפוך להיות כמה שיותר כלכלית, במיוחד כאשר הדירות מושכרות במחירים שמאפיינים את השוק החופשי.
