אם גם אתם חושבים להרוויח מעסקת נדל"ן, הגיע הזמן שגם אתם תכירו כל מה שחשוב אודות דו"ח 0. במה אם כן מדובר, מה הכרחי לדעת בנושא, את מי הדו"ח משרת ומה תפקידו? לרשותכם מידע מקיף בנושא, כך שתוכלו לבחון את הצעת הנדל"ן שעומדת על הפרק באופן הטוב ביותר.
תחילתו של הדו"ח - חוק מכר
מהו אם כן דו"ח 0 ואף מה עומד מאחוריו? ובכן בעבר היה נהוג לדרוש תשלום בהתאם ללו"ז מוגדר מראש. עם זאת התרחיש אינו הוכיח את עצמו. לא מעט מקרים נגררו לפשיטת רגל, כך שהרוכשים נשארו חסרי כל – חסרי ממון וחסרי נכס. על מנת למנוע ממצב שכזה לחזור על עצמו מערכת המשפט החליטה לסייע לרוכשים לבחון לעומק את היכולת הכלכלית של הקבלן. אותה החלטה הובילה לאותו חוק מכר, חוק שמגדיר קווים מנחים עבור ליווי בנקאי, כאשר לאורך השנים נכנסו מגוון התאמות, בהתאם להתפתחות הענף.
מי עומד מאחורי דו"ח 0?
אם נקפוץ להווה, נמצא שהבנק מחייב את היזם להציב שמאי מקרקעין מטעמו (מטעם הבנק). אותו שמאי מוציא כבר בתחילת הבנייה דוח פיקוח מס' 1, כאשר המספרים מתקדמים בהתאם לשלבי הבנייה. עם זאת, לפני דו"ח פיקוח מס' 1 קיים דו"ח פיקוח מס' 0, והוא נועד לאפשר לבנק לאשר את הפרויקט טרם היציאה לדרך, עובדה שמסבירה מדוע מדובר בדו"ח כה חשוב, ופה נחדד שלא רק הבנק עשוי לדרוש אותו, אלא כל גוף מימון.
מה כולל דו"ח 0?
כאמור דו"ח 0 נדרש לקבוע את הכדאיות של הפרויקט, ועל כן בין היתר עליו לכלול את סך עלויות הבנייה, את השווי הסופי של הפרויקט, את שווי הקרקע ואף ביכולתו לקבוע אלו הכנסות הפרויקט עתיד להניב. כמו כן, כל בחינה לוקחת בחשבון מגוון משתנים שעשויים להסיט את ההנחה הראשונית. אם מבחינת עלויות בנייה ואם מבחינת שווי הנכס. עד נציין שאין זה משנה אם מדובר בבניית מלון, בפרויקט תמ"א 38, או בבניית מתחם משרדים קטן. הדו"ח תמיד יכלול את אותם משתנים – שומר על מתכונת קבועה, כך שאין מקום להפתעות.
נעים להכיר - המספרים והסעיפים שמאחורי דו"ח 0
כפי שהסברנו, כל דו"ח 0 מכיל את אותם סעיפים. מבקשים הצצה? הדו"ח מציין מי עומד מאחורי הדרישה להגיש את הדו"ח, מתאר את המצב הנוכחי של הפרויקט, כולל היקף מימוני נחוץ, מגיש חוות דעת של שמאי וכולל פרטים משלימים אודות הנכס, סטטוס משפטי (כגון זכויות מאושרות), מבחר אסמכתאות רלוונטיות (דוגמת הסכמים, חוזה חכירה וכדומה), תיאור מפורט של החלקה (חזיתות, חלוקה, גבולות וכדומה), סטטוס תכנוני (כולל תכלית, ייעוד זכויות בנייה, קווי בניין, תזרים להשגת היתר בנייה וכדומה), מודל תכנוני (כולל מפרט טכני, תמהיל דירות וכדומה), מיקום מקרקעין, שורה של אומדנים, סקר שוק וכמובן שלל תחשיבים שנוגעים לכדאיות של הפרויקט, כולל הכנסות צפויות, תזרים מזומנים, הוצאות וכדומה.
כיצד דו"ח 0 פוגש אותכם המשקיעים?
יש להבין שדו"ח 0 אינו רק חשוב עבור הבנק, אלא גם עבור קבוצת רכישה, יזמים ומשקיעים פרטיים. באמצעות הדו"ח הרבה יותר קל לבחון האם יש טעם להשקיע, הרבה יותר קל לבחון בצורה מהירה שורה של השקעות נדל"ן, הרבה יותר קל לבחון את ההיתכנות הכלכלית בצורה מושכלת ועוד. מכאן שאם עומדים להצטרף להשקעה כזו או אחרת, בהחלט יש טעם לוודא שקיים ברקע דו"ח 0, ואף יש לבקש הוכחה. עוד נחדד שכאשר סוגרים עסקת נדל"ן שמעורבים בה סכומים משמעותיים, ל"לא נעים" אין מקום במשוואה. חשוב להבין שאם דו"ח 0 מספיק טוב עבור הבנק (כדי שזה ישחרר הלוואה), נראה שהוא גם מספיק טוב עבורכם, אם כי תמיד מוטב לערוך כמה שיותר בדיקות מקדימות.
אינטרס דו צדדי
אין ספק שהבנקים ומשקיעים מודעים לחשיבות הרבה של עריכת דו"ח 0. באופן שכזה הבנק יודע האם כלכלי עבורו להעניק הלוואה, ואילו המשקיע זוכה לוודא שהוא אינו לוקח סיכון. עם זאת, אין להתעלם מהעובדה שגם עבור היזם/קבלן מוטב להשקיע ביצירת דו"ח 0. מדוע? ראשית מדובר בכלי שיווקי משמעותי. כל עוד הדו"ח ייצא מפרגן, יהיה קל למשוך משקיעים. מעבר לכך, גם אם הדו"ח יצביע על אי כלכליות, עדיין הוא חשוב. מוטב לדעת כמה שיותר נתונים מראש, טרם מתגלגלים למצב לא רצוי של פשיטת רגל.
