טיפים להשקעות נדל"ן
החלטתם שאתם רוצים לעלות על הרכבת הדוהרת של שוק הנדל"ן ולהפוך להפוך למשקיעים. ההחלטה עצמה להשקיע היא מצויינת ותמיד עדיפה על פני לא לעשות דבר עם כספכם ואם בדקתם והחלטתם שמבחינת אופי והון, שוק הנדל"ן הוא המתאים עבורכם להשקעה, מצויין! השקעה בשוק זה בישראל נחשבת למצויינת, לפחות לפי נתוני העשור האחרון ואם גם משקללים את הנתונים הייחודיים של שוק הנדל"ן המקומי, היא כנראה תמשיך להיות כזו גם בעשורים הקרובים. אבל לפני שאנחנו עושים את צעדינו הראשונים, עלינו לוודא שרכשנו את ההשכלה הבסיסית וההבנה של איך עובד שוק זה ומהם כללי עשה ואל תעשה בו.
ריכזנו עבורכם בחמישה שלבים את כל מה שצריך לדעת משקיע בתחילת דרכו שרוצה לרכוש את הנכס הראשון או אפילו השני לטובת השקעה.
שלב ראשון - בדיקת יכולות פיננסיות
עוד הרבה לפני שנחפש נכס להשקעה וגם בטרם נשב לגבש את אסטרטגיית ההשקעה שלנו, עלינו לדעת מה הן האפשרויות הכספיות שלנו, כלומר עם מה אנחנו מגיעים לשוק. היכולות הכספיות שלנו מורכבות מהון קיים ויכולת גיוס הון נוסף. הון קיים יכול להיות בצורה של מזומן בחשבון העו"ש, קרנות השתלמות, פקדונות, ניירות ערך וכדומה. עלינו לשבת ולערוך טבלה מדויקת ככל הניתן של כל המשאבים הזמינים לנו שמהווים הון עצמי ראשוני עליו נבנה את יתרת השווי שלנו. שלב שני בתהליך זה הוא בדיקה של יכולת גיוס הון נוסף. אופציה ראשונה מתבקשת היא לקיחת משכנתא, אם זה על הנכס הקיים שלנו במידה ויש. ובשלב זה חשוב לדעת שגם לאחר הכניסה לתוקף של העדכון האחרון באיסור משכנתאות על נכס קיים לטובת להשקעות זה עדיין אפשרי, גם דרך בנקים וגם דרך גופים חוץ בנקאיים. לצורך קבלת תמונה מדויקת ומקצועית, הדבר המומלץ ביותר הוא להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שיוכל למקסם גם את תנאי ההלוואה וגם לתת לכם תמונה מדויקת של ההון הזמין לכם מאפיק זה. אפשרויות נוספות לגיוס הון הן דרך הלוואות על חשבון קרנות הפנסיה וההשתלמות שלנו הניתנות בתנאים מצויינים. אז אחרי שערכנו בדיקה זו ואנחנו יודעים מה סכום הכסף הזמין לנו לרכישת נכס, נוכל לעבור לשלב הבא שהוא תכנון צורת ההשקעה.
שלב שני - גיבוש אסטרטגיה להשקעה
תחום השקעות נדל"ן כולל בתוכו מגוון ועולם שלם של אפשרויות המתאימות בצורה אחרת לאנשים שונים. עלינו לגבש שיטת פעולה המתאימה לנו בהתאם להיכרות שלנו עם היכולות הספציפיות שלנו וכמובן הצרכים והציפיות שלנו מההשקעה. למשל עלינו להחליט אם ברצוננו לרכוש דירה מוזנחת ולבצע בה שיפוץ בטרם אנחנו משכירים אותה או אולי אף מוכרים אותה בסיבוב מהיר יחסית או שאנחנו פחות מתאימים לכאב ראש מסוג שזה ואנחנו מעדיפים נכס שהוא כבר מוכן כפי שהוא להשכרה. עלינו להחליט על תקופת ההשקעה – זמן קצר, בינוני או ארוך. החלטה זו משליכה רבות על המשך הדרך וסוג הנכס שנרכוש. למשל השקעה לטווח ארוך יכולה לכוון אותנו לרכישת נכס באזור המיועד להתחדשות עירונית.
שלב שלישי - החלטה על אזור מתאים להשקעה
ההמלצה הגורפת שתקבלו מכל גורו של השקעות נדל"ן היא לגבי התמקדות באזור ספציפי. החלטה על אזור מתאים להשקעה צריכה להיערך לפי שני שיקולים לפחות. הראשון הוא אזור המתאים לכמות ההון הזמין לנו. השני קשור ליכולת שלנו לנהל את הנכס. אם אנחנו מתניידים בקלות רבה ומרחק אינו מהווה עבורינו שיקול אז נוכל להתפרס על פני אזורים רבים. אולם אם סגנון החיים שלנו לחוץ מאוד ואנחנו מעוניינים בקלות מירבית של ניהול הנכס, נאלץ לבחור אזור קרוב אלינו יחסית
שלב רביעי - איתור נכס מתאים וביצוע כל הבדיקות הנחוצות
השקעות נדל"ן טובות ואיכותיות מחייבות חקר שוק מעמיק לשם איתור הנכס המתאים. זאת תהיה טעות לראות דירה או שניים ומיד לרוץ לסגירה. עלינו לבחון היטב את האזור הנבחר, ללמוד אותו, להבין את המתרחש בו, ללמוד את המחירים הנהוגים בו, גם של המכירה וגם של שוק השכירות. ללמוד את קהל היעד שלו נשכיר או נמכור בעתיד. להבין אלו תוכניות מיועדות לאזור זה, האם יש בו תוכניות עתידיות לפיתוח. האם הולכת לעבור בעתיד רכבת קלה באזור זה ועוד. עלינו לבצע מחקר שיעניק לנו תמונה כוללת על עתידו של האזור בו נרכוש את הנכס שלנו. כמו כן, אם איתרנו נכס לאחר מחקר מעמיק, חשוב שנבקר בו כמה פעמים במהלך שעות שונות על מנת ללמוד את המתרחש סביבו לעומק.
שלב חמישי - ניהול משא ומתן, רכישה, השבחה והשכרה
שלב אחרון וחשוב מאוד לקראת הרכישה הוא ניהול משא ומתן, חובה עלינו להגיע אליו כשאנחנו מצוידים בכל העובדות התומכות. להיות רגועים מאוד וגם מוכנים לסגת מהעסקה ולא נלהבים מידי וכמובן להיעזר בשירותיו של עו"ד טוב ורצוי מקומי שיערוך עבורנו את כל הבדיקות המשפטיות המתאימות לגבי הנכס על מנת לוודא שאנחנו לא נכנסים לעסקה בעייתית.
הצלחתם לסכם את כל הפרטים הנוגעים למחיר, עשיתם את כל הבדיקות וחתמתם על חוזה. מעולה, זה הזמן ליישם את האסטרטגיה שבחרתם לגבי השבחה אפשרית ומכירה או השכרה.
