אקזיט ועולם הנדל"ן
בכול מקום ניתן לקרוא על אותו ישראלי שעשה אקזיט מנדל"ן. אקזיט מדהים שמאפשר לקחת כמה שנים של חופש ולעשות סיבוב ברחבי העולם. קוראים ומפרגנים, אך בשורה התחתונה לא ממש מבינם מהו אקזיט, היכן מתחבא אקזיט, או כיצד מייצרים אחד? ובכן תחום הנדל"ן הוא המקום המושלם כדי ליצור אקזטים, ופה אתם מוזמנים לגלות מה מגדיר אקזיט, מה הופך אקזיט למוצלח במיוחד ואף כיצד מיסוי נכנס למשוואה. נשמע מעניין? יצאנו לבחון את הנושא לעומק!
מהו אקזיט נדל"ני?
אם נתחיל מנקודת ההתחלה, נציין שאקזיט בעולם הנדל"ן מתייחס למצב שבו רוכשים נכס, משביחים אותו ומוכרים לצד רווח משמעותי. פה נעצור להרחיב שהרעיון הוא למכור ולא להשכיר, וזאת כי כל עוד מוכרים את הנכס בתוך חצי שנה, נמנעים מלשלם מס שבח על הרווח, וזהו פרמטר משמעותי ששווה לכם עשרות אלפי שקלים. כיצד אם כן ניתן להשביח את ערך הנכס בתוך כמה חודשים, ובכן הפעולה הרבה יותר פשוטה ממה שרבים נוטים לחשוב. כך למשל ניתן לצבוע את כל הדירה, להתקין פרקט מרשים, לסגור מרפסת, להוריד קיר גבס, להשקיע בעיצוב חדר האמבט וכדומה, משמע מגוון פעולות יחסית פשוטות ולא יקרות עשויות להקפיץ את ערך הנכס באופן משמעותי.
4 מכשולים שעומדים ביניכם לבין האקזיט
לכאורה נשמע כמו משימה פשוטה? ובכן יש לקחת בחשבון מספר גורמים שמציבים מכשולים משמעותיים. שנעצור להכיר אותם? להלן ארבעת העיקריים:
- הוצאות משלימות – ראשית יש לקחת בחשבון שמהמחיר של הדירה נדרשים לחתוך מגוון הוצאות שתמיד מהוות חלק מהמשוואה. מדובר במס רכישה, בשכר טרחה לעורך דין, בעלות מימון (ריבית עבור הלוואה לצד עלות פתיחת תיק), בדמי תיווך (אם רלוונטי) ואף כמובן שיש להכניס למשוואה הוצאות עבור השיפוץ שעומד על הפרק. כמו כן, יש לקחת בחשבון שגם בעת המכירה מחכות הוצאות, וכאן אנחנו מדברים על הוצאות למתווך והוצאות מס שבח – בהנחה וחלפה חצי שנה ממועד הרכישה, או בהנחה שלא מדובר בדירה יחידה.
- מציאת נכס מתאים להשקעה – אין זה פשוט למצוא נכס שמוצע למכירה במחירים שמתחת למחירי השוק, ואף כזה שניתן להשביח באופן משמעותי וכלכלי.
- קושי במציאת רוכשים – אין לצפות שברגע שהדירה תהיה מוכנה יימהר להגיע רוכש שיסכים לשלם מחיר מלא. מכאן שעיכוב במציאת רוכש עשוי לגרום לכך שתחלוף חצי שנה ממועד הרכישה, כך ששוב מס שבח נהיה חלק מהמשוואה – נוגס בגובה של התשואה.
- השקעה פרופורציונאלית – החוכמה היא להבין איזה שיפוץ זול ניתן לעשות כדי שערך הנכס יעלה באופן ניכר. כמו כן, יש להבין מה קהל היעד מחפש וגם יש להבין איזה יתרון יחסי ניתן להעניק לדירה, וזאת לעומת הדירות האחרות שמתחרות באותה משבצת. כך למשל ייתכן ששווה להפוך דירת שני חדרים לדירת שלושה חדרים באמצעות ניצול חכם של המרפסות, וייתכן שניתן רק לרצף ולהחליף במטבח חזיתות כדי שסך הנכס ישדר הרבה יותר יוקרה וכדאיות.
מבקשים לעבור מעסקה אחת לשנייה?
בתחום האקזיט החוכמה היא לעבור מעסקה אחת לשנייה, כאשר בכול עסקה משקיעים מעט יותר, כך שאט אט מגדילים את הסכום הראשוני. מכאן שאם אכן נכנסים לתחום, מוטב לקבל מראש החלטה מהי נקודת העצירה. יש להבין האם מבקשים להרוויח רק כמה מאות אלפי שקלים, או הרבה יותר. יש להבין האם מדובר בהתנסות חד פעמית, או האם מתחילים תהליך השקעה ממושך. עוד ראוי להבין כבר על ההתחלה האם פועלים בתחום כעצמאיים, או האם חוברים לחברה שמתמחה בתחום השקעות נדל"ן. מה עדיף? מאוד תלוי אם ניחנתם באופי יזמי ואם מוכנים להשקיע שעות בבדיקות ולהיות בקשר רציף מול אנשי מקצוע. בכול אופן טוב לדעת שגם ניתן להצטרף לקבוצה, וזאת באמצעות הצטרפות להשקעה גדולה שמריצה חברת נדל"ן מנוסה.
טיפים לקראת היציאה לדרך
נשמע כמו עסק מעניין? מוזמנים לקבל מתנה – 3 טיפים בסיסיים שעשויים להוביל גם אותכם לעבר האקזיט הבא. ובכן ראשית נציין שמוטב להתמקד בנכסים שאינם מאוד זולים, וזאת כדי שיהיה יותר מקום להעלות מחירים. עוד נציין שאם מחליטים לפעול לבד, מוטב להתייעץ עם יועץ נדל"ן מקצועי. לבסוף נציין שאם מחפשים
הלוואה כדי להניע את התהליך, טוב לדעת שניתן להרוויח יותר מהלוואה מסחרית לטווח קצר – עשויה להציע תנאים הרבה יותר טובים.