כל שצריך לדעת על עסקת אקזיט בעולם הנדל"ן

לכאורה נשמע כמו משימה פשוטה? ובכן יש לקחת בחשבון מספר גורמים שמציבים מכשולים משמעותיים. שנעצור להכיר אותם? להלן ארבעת העיקריים:

1.  הוצאות משלימות – ראשית יש לקחת בחשבון שמהמחיר של הדירה נדרשים לחתוך מגוון הוצאות שתמיד מהוות חלק מהמשוואה. מדובר במס רכישה, בשכר טרחה לעורך דין, בעלות מימון (ריבית עבור הלוואה לצד עלות פתיחת תיק), בדמי תיווך (אם רלוונטי) ואף כמובן שיש להכניס למשוואה הוצאות עבור השיפוץ שעומד על הפרק. כמו כן, יש לקחת בחשבון שגם בעת המכירה מחכות הוצאות, וכאן אנחנו מדברים על הוצאות למתווך והוצאות מס שבח – בהנחה וחלפה חצי שנה ממועד הרכישה, או בהנחה שלא מדובר בדירה יחידה.
2. מציאת נכס מתאים להשקעה – אין זה פשוט למצוא נכס שמוצע למכירה במחירים שמתחת למחירי השוק, ואף כזה שניתן להשביח באופן משמעותי וכלכלי.
3. קושי במציאת רוכשים – אין לצפות שברגע שהדירה תהיה מוכנה יימהר להגיע רוכש שיסכים לשלם מחיר מלא. מכאן שעיכוב במציאת רוכש עשוי לגרום לכך שתחלוף חצי שנה ממועד הרכישה, כך ששוב מס שבח נהיה חלק מהמשוואה – נוגס בגובה של התשואה.
4. השקעה פרופורציונאלית – החוכמה היא להבין איזה שיפוץ זול ניתן לעשות כדי שערך הנכס יעלה באופן ניכר. כמו כן, יש להבין מה קהל היעד מחפש וגם יש להבין איזה יתרון יחסי ניתן להעניק לדירה, וזאת לעומת הדירות האחרות שמתחרות באותה משבצת. כך למשל ייתכן ששווה להפוך דירת שני חדרים לדירת שלושה חדרים באמצעות ניצול חכם של המרפסות, וייתכן שניתן רק לרצף ולהחליף במטבח חזיתות כדי שסך הנכס ישדר הרבה יותר יוקרה וכדאיות.