מי שחושב להיכנס לעסקת נדל"ן ואף מי שכבר יש ברשותו נכס, עשוי לגלות שהתחום המשפטי מהווה נישה משלימה וחשובה מעולם הנדל"ן. מתי אם כן שני התחומיםמשתלבים, מאלו מצבים נדרש להיזהר וכיצד ניתן לנצל את האפיק המשפטי לטובתכם? עצרנו לחקור מגוון סוגיות משפטיות שמשפיעות על תחום הנדל"ן, ולו כדי להרוויח את המרב משלל מצבים עדינים
עומדים לרכוש דירה מקבלן? תדרשו לראות דוח 0!
כל מי שרוכש דירת קבלן, יפעל היטב אם יבקש לראות דו"ח אפס. מדובר בדו"ח בעל תוקף משפטי שמשחק לטובת הצד שמשקיע. מדוע? הדו"ח מסייע להבין עד כמה ההשקעה בפרויקט כלכלית, ופה ניגש להסביר. דו"ח 0 נערך ע"י שמאי מקרקעין, כך שהוא מסייע לקבלן להוכיח כדאיות כלכלית מול הגוף המממן – הבנק. אם הבנק מוצא את הדו"ח ככלכלי, הוא מעביר את הממון הנדרש ופעולת הבנייה יוצאת לדרך. בין היתר הדו"ח כולל עלויות עתידיות, את השווי הסופי של הפרויקט, שווי קרקע, הכנסות צפויות, שינויים אפשריים מבחינת עלויות בנייה ועוד
מיסוי עבור דירות להשקעה
בוחנים שלל השקעות נדלן? קחו בחשבון שהחוק מבדיל בין מיסוי שנוגע לרכישת דירה אחת לבין רכישת דירה שנייה, או יותר מכך. מהי אם כן המשמעות? ובכן עבור רכישת דירה שניה שערכה מגיע עד לגובה של 5,872,725 ש"ח חבות המס עומדת על 8%, ואילו עבור רכישת דירה שניה שערכה גבוה מ 5,872,725 ש"ח, חבות המס מזנקת ל 10%
עומדים לרכוש נכס? עצרו לבחון האם נכללת הערת אזהרה
אין לראות בגוף המשפטי אויב, אלא הרבה פעמים הוא בצד שלכם, וכך גם כשעומדים לרכוש נכס ומבקשים לוודא שהוא נקי מעיקולים וחובות, ופה כמובן שאנחנו מדברים על הערת אזהרה. הערת אזהרה עשויה ליידע את הצד שמבקש לחבור אל השקעות נדלן שנראות מבטיחות, האם הן אכן כדאיות. כך למשלע"י ההערה ניתן לגלות שקיים הליך משפטי פעיל שעשוי להערים קשיים. כמו כן, מדובר באינטרס דו צדדי. ברגע שחושפים את הערה לצד שמעוניין לרכוש, אותו צד ג' לא יוכל לבוא בטענות שהוסתר ממנו מידע
טופס 5 יצא לכם להכיר?
בעוד שהרוב הגדול מכיר מהו טופס 4 (הצהרה שהבנייה הגיעה לשלב קבלת היתר, לטובת חיבור לחשמל), הרי שרבים לא סגורים מהו טופס 5. ובכן טופס 5 מעיד על מוכנות הנכס למגורים ברמה הגבוהה ביותר. הטופס מעיד על חיבור הנכס לחשמל קבוע, שלא קיימים ליקויים, שתאגיד המים נתן את ברכתו ואף הטופס מעיד על כך שאין חובות מטעם הרשות המקומית וששולמו סך ההיטלים, ההוצאות המשלימות והאגרות
חושבים לבקש פטור ממס שבח? תחשבו פעמיים!
כידוע, מס שבח הנו מס שנדרש לשלם כאשר מרוויחים ממכירת מקרקעין, אך גם ידוע שבמגוון מצבים ניתן לקבל פטור. כך למשל אם מדובר בדירה יחידה, בהחלט מומלץ לבקש פטור, וגם אם מדובר במכירת דירה שהועברה אליכם במסגרת ירושה. כמו כן, ניתן לקבל פטור אם מתכוונים למכור שתי דירת ובמקומה לרכוש אחת יותר גדולה, ואףקיימים מצבים נוספים. מתי אם כן אין זה חכם לבקש פטור?להלן דוגמה:כשמדובר בפטור חד פעמי, אך המס נחשב נמוך, ייתכן שמוטב לשמור את "הקלף המנצח" עבור מועד אחר, בו המס יהיה יותר גבוה.
עוד ראוי לציין שכל עוד עומדים למכור נכס שאינו מתייחס לדירת המגורים היחידה שיש בבעלותכם, בעת מכירת הנכס מס השבח עשוי להגיע ל25% מסך הרווח (הפער שבין מחיר הרכישה למכירה), ועם כן רבים בוחרים להשכיר את הנכס במקום למכור אותו
חריגת בנייה
לא מעט אנשים בטוחים שהם יכולים לעשות עם הנכס שבבעלותם ככול העולה על רוחם. לבנות קומה שנייה, לסגור את המרפסת, לסגור את החנייה, לבנות בגינה מחסן וכדומה. ובכן בלא מעט מקרים מדובר בחריגת בנייה שדורשת תשלומים נוספים ואףהסדר מול מחלקת תכנון ובנייה. מכאן שאם לא רוצים להיות מופתעים לאחר שהתוספת כבר עומדת, מוטב לבחון מראש את המשמעות המשפטית של כל פעולה, ובהתאם לקבל החלטות מושכלות. כך למשל מוטב לדעת שכל עוד המחסן בנוי מחומרים קלים, אינו מחובר לתשתית וקטן מ6 מ"ר, הרי שנמנעים מהצורך להשיג היתר בניה
היטל פיתוח הכנסתם לטבלת האקסל?
רבים שעומדים לרכוש/לבנות נכס, לא לוקחים בחשבון שהם עשויים לשלם עשרות אלפי שקלים נוספים, רק עבור פיתוח של עזרים משלימים, כגון מדרכות, כבישים וכדומה, ועל כן לקראת סגירה של עסקת נדל"ן שווהלעצור במחלקת הנדסה ולבדוק סטטוס
שנסכם?!
מאחורי הצעות נדל"ניות יש לא מעט אפשרויות משפטיות. מדובר בשני נדבכים משלימים, עובדה שמסבירה מדוע כל עסקת נדל"ן נדרשת להיות מלווה בעו"ד שמתמחה בתחום
