למה מחיר הדירות רק עולה?

• מכרזים – רשות מקרקעי ישראל היא זו שאחראית על פרסום מכרזי קרקע שמיועדים לבנייה, כאשר היא נוהגת לבחור בהצעה הגבוהה ביותר. אי לכך כאשר יש לא מעט קבלנים שמתעניינים בכל קרקע, ההצעות מטפסות הרבה מעבר לערך שהשמאי מגדיר. במקביל, יש צורך להצדיק את ההשקעה, משמע דורשים עבור הדירות מחירים מופקעים.
• עיכובים מיותרים – כפי שהמציאות לא פעם מוכיחה, עיכובים שוליים מצליחים לעצור תהליכי ענק. כיצד זה פוגש אותנו במגמת טיפוס המחירים? ובכן לעיתים בסה"כ מדובר באי העברת תקציב עבור בניית מחלף שאמור לסייע לפקקי הבוקר, באי התקנת צינור ביוב שנדרש עבור תפקוד השכונה וכדומה. יש להבין שכל עיכוב קטן מונע להגדיל את היקף הבנייה, ובמקביל מחזק את היקף הביקוש – עובדה שתומכת בהעלאת מחירים.
• מחסור ניכר בעובדים – מעבר לעובדה שהשנה אינספור עובדים היו מבודדים, יש להבין שאנשים לא ממהרים לעבוד קשה, ובמקביל יש בעיה התחום של הכשרת העובדים. מהי המשמעות? כפולה: גם פוגעים ביכולת לקדם פרויקטים מתחום הנדל"ן וגם השכר של העובדים מטפס כלפי מעלה, עובדה שבסוף היום מונצחת בערך הגבוה של הנכסים.
• תשומת בנייה נגועה בקורונה – הקורונה אחראית על זינוק משמעותי במדד תשומת בנייה. מדד זה משקלל את סך המשתנים שנוגעים למחירי הבנייה בעקבות עלות חומרי הגלם. אי לכך כיוון שהמחירים של השירותים, החומרים ושלל המוצרים המשלימים נהיו הרבה יותר גבוהים, מחירי הדירות (שבאופן טבעי מוצמדים למדד תשומות בנייה) עולים בהתאם. כמו כן, אין להתעלם מגורם משלים, והוא נוגע לעלות השינוע. בין היתר הקורונה ייקרה כל מה שנוגע לתחום ההובלות, משמע כל מה שנוגע לשינוע של חומרי בנייה ורכיבים רלוונטיים גם כן התייקר – השפיע באופן עקיף על ערך הנכס.
• כשהמשכנתא מפתה – היה זה המשבר משנת 2008 שסייע להוזיל באופן ניכר את המשכנתא, עובדה שתומכת בצד של הביקוש. כמו כן, כיוון שגם כך הביקוש הרבה יותר גבוה מההיצע, בעלי דירות מרשים לעצמם להקפיץ מחירים, מתוך ידיעה שבסופו של יום הנכס יימכר סביב המחיר הרצוי.
• פועלים בתוך עמימות – חוסר וודאות היא אחת מהבעיות המשמעותיות בתחום הבנייה. לוחות הזמנים תמיד מובילים לסימן שאלה, השלכות הקורונה אינן לגמרי ברורות, פוליטיקה מקומית לעיתים נוגדת אינטרסים אישיים, מגמת עליית מחירים אינה מאטה, המחסור בעובדים מורגש ובעיקר מדובר בבירוקרטיה מתישה, כך שלא יהיה זה מוגזם לומר שתחושת עמימות גדולה מונעת משלל קבלנים ויזמים להעביר הילוך ולהגדיל את ההיצע.
• התחדשות עירונית – אין ספק שהתחדשות עירונית מסייעת להגדיל את ההיצע – עם הזמן עתידה להוזיל את הערך של הנכסים. עם זאת, נכון להיום התחדשות עירונית מסייעת בכיוון ההפוך – מסייעת להעלות מחירים ופה נעצור להסביר. ראשית נציין שכאשר מדובר בפינוי בינוי יש צורך למצוא במידי שלל דירות זמניות עבור אכלוס, ושנית נציין שאין להתעלם מהעובדה שהתוכנית מוציאה מהמשוואה

שלל דירות קטנות ובמקומן בונה דירות יחסית גדולות, משמע נהיה יותר ויותר קשה למצוא נכסים קטנים (וזולים).