ההבדלים בין השקעה בחול לבין השקעה בארץ
הגעתם למסקנה המבורכת שאתם מעוניינים להשקיע בשוק הנדל"ן, מצויין. אתם מתחילים להתעניין, לדבר עם מכרים, חברים ובני משפחה. קוראים בלוגים בנושא ואולי גם ספרים מעוררי השראה ואתם אולי מתחילים קצת להתבלבל מעושר המידע והדעות השונות לגבי איפה כדאי יותר לבצע השקעות נדל"ן, בארץ או אולי דווקא בחו"ל? במאמר הבא נסקור את היתרונות והחסרונות של כל סוג השקעה ונעשה כמיטב יכולתנו לעשות סדר בנושא.
שלב מקדים לפני כל סוג השקעה - הגדרת האופי שלנו כמשקיעים
כצעד מקדים וכחלק מההחלטה על איפה כדאי לנו להשקיע ואיך, עלינו קודם כל להגדיר בפני עצמנו את האופי שלנו כמשקיעים. מה חשוב לנו יותר? רווח גבוה או עליית ערך? ביטחון ונוחות ניהול או רווחים? האם אנחנו זמינים לטיסות מרובות בחו"ל או אפילו לנסיעות מרוחקות ברחבי הארץ או שמה החיים שלנו כ"כ לחוצים שאם נרכוש נכס להשקעה עדיף שיהיה בכלל בעיר שלנו או לכל היותר בעיר הנמצאת במרחק של עד חצי שעה מאיתנו. האם אנחנו מרגישים נוח לנהל משא ומתן ולקרוא חוזים בשפה אחרת? האם אנחנו מעוניינים בנכס אותו נרצה להשביח או שכאב הראש הזה גדול עלינו ואנחנו בכלל רוצים כמה שפחות התעסקות. מענה על שאלות מסוג זה יעזור לנו מאוד לדעת לאילו השקעות להיכנס ואיפה.
הגדרת סוג וכמות ההון העומד לרשותינו לצורך ההשקעה
שלב שני וחשוב מאוד, הגדרת ההון שעומד לרשותינו והתאמה שלו להשקעה. אנחנו נדרשים לסכם את ההון העצמי הזמין יחד עם חסכונות שעומדים לרשותינו, הלוואות שנוכל לקחת כנגד קרנות פנסיה והשתלמות. משכנתא אפשרית על הנכס אותו נרצה לרכוש ומשכנתא על הנכס הקיים שלנו. אחד היתרונות של השקעה בישראל לעומת השקעה בחו"ל היא למשל נושא המינוף. אם תבחרו לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל עליכם לקחת בחשבון שהעסקה תתבצע כעולה במזומן ללא יכולת מינוף. עליכם לשקלל זאת ברווחיות הכוללת של פרופיל המשקיע שלכם. להשקעות בארץ יש יתרון רב בכך שתוכלו לקבל משכנתא על הנכסים אותם אתם רוכשים ובכך להגדיל את סל הנכסים שלכם באמצעות ההון העצמי העומד לרשותכם.
האם השקעות בחו"ל מניבות תשואות גדולות יותר מאשר בישראל?
אתם עשויים לשמוע מרבים שנכסים בחו"ל מניבים תשואות גבוהות משמעותית מאשר אלו בישראל. הדבר נכון בגדול אולם לא מדויק עד הסוף וגם לא פחות חשוב, עליכם להחליט אם זה מה הכי חשוב לכם בהתבסס על הסעיפים הקודמים. ההכנסה הממוצעת שתוכלו להשיג על השקעות נדל"ן בישראל היא כ 2-4% בממוצע בהתאם לאזור ואופי הנכס לעומת תשואות שמגיעות אפילו ל 10% במדינות שונות באירופה וארה"ב. מצד שני צריך להתייחס למספרים אלו כברוטו ולא כנטו מאחר ולניהול נכסים בחו"ל מתווספות עלויות נוספות של ניהול הנכס, טיסות אפשריות לחו"ל לטיפול בנכס וכן כמובן סיכון רב יותר שהנכס יעמוד ריק. כמו כן צריך לשקלל את הרווח מול המינוף. כאשר אנחנו נדרשים לשים את כל הסכום במזומן אל מול חצי מהסכום בלבד וחציו השני במימון מהבנק, אנחנו יכולים למעשה לחשב את הרווח על השקעה בישראל אחרת – נוכל לחשב את הרווח רק על החלק שאנחנו מימנו מההון העצמי שלנו ולמעשה בכך להכפיל אותה. מה עוד שעליית הערך על נכסים בישראל היא לעיתים קרובות מובטחת יותר מאשר על נכסים בחו"ל וגם את זה צריך להכניס לשיקול הרווחיות.
שוק הנדל"ן בישראל יקר יחסית
אחד היתרונות של שוק הנדל"ן בחו"ל הוא סף הכניסה הנמוך מאוד בו. אפשר לרכוש דירות ביוון או מדינות אחרות באירופה בסכומים מצחיקים של אפילו 50 אלף יורו. כמובן שהשוק בישראל יקר יותר ומצריך יותר הון אבל כבר דיברנו על אפשרויות מימון בארץ לעומת רכישה במזומן בחו"ל.
