אם אתם בוחנים השקעה נדל"נית מעניינת, הכי חשוב להתלוות בגורם מקצועי הבוחן את התהליך בעין מקצועית, ולוקח בחשבון אינספור פרמטרים חשובים.
לפניכם שבעה מושגי יסוד שחשוב שתכירו:
אופציה במקרקעין
מדובר בזכות רכישה שמעניק בעל הנכס. קרי, אופציה במקרקעין הינה סוג של חוזה הנדרש להינתן בכתב ומאפשר לסגור עסקה בהתאם לסכום ולמועד ידוע מראש (אפשר גם לפני המועד). עוד נציין שמכירת האופציה מובילה למונח חשוב נוסף – "אופציה ייחודית". במקרה זה משיגים שלל הנחות מס. נמנע הצורך לשלם מס מכירה, מס שבח ומס רכישה. מדוע? כדי לעודד שוק משני. מימוש הרכישה מוגבל לתקופה של שנתיים. מה עוד רצוי לדעת בנושא? האופציה ניתנת להעברה, ואם מתן האופציה מתבצע, בעל הנכס מחויב לעמוד בתנאים מוגדרים.
השגת היתר בנייה ותשריט
אם אתם מעוניינים לבנות את ביתכם על חלקה שלכם, או אם אתם מבקשים להרוס או רק לכלול שינוי בנכס, אתם עומדים להתמודד עם השגת היתר בנייה. מדובר במסמך שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה אחראית להעניק, וזאת בהתאם למגוון תנאים שהתב"ע מכתיבה. על המסמך להכיל תשריט (גרמושקה) לצד תיאור מילולי. התשריט הינה מפה המציגה קנה מידה של 1:100 ומחולקת ל3 חלקים עיקריים:
- סך הפרטים הנוגעים לפרויקט, כולל הגופים המעורבים (אדריכל, מהנדס, מקומות חנייה, בעלי הזכויות בנכס וכדומה).
- טבלה המציגה את שטח המבנה (בהתאם לחלוקה רצויה והשטחים הקיימים).
- מפה טופוגרפית של המגרש, כולל חתכים ותרשים סביבתי.
הסכם פאושלי
חוזה פאושלי הוא הסכם בין הקבלן ללקוח, הקובע מחיר סופי, מחייב וידוע מראש לעסקה. את המחיר יקבע הקבלן בהתאם למספר פרמטרים, כאשר מקובל שהתשלום יחולק לשלבים, בהתאם לקצב ההתקדמות. חשוב לקבוע בצורה מושכלת את אבני הדרך בהן יש לשלם, ואת גובה התשלום בכל נקודה. הסכם זה, אינו הכרח אלא הצעה בלבד. יש הרואים בו יתרון ויש שרואים בו סיכון. היתרון הוא שניתן לדעת מראש מהם השלבים ומהן סך העלויות, כך שאין מקום להפתעות. החיסרון הוא שהקבלנים מעוניינים להימנע מסיכון ולכן נוטים להעלות מראש את המחירים. מכאן, מוטב תמיד להיוועץ באיש מקצוע.
תעודת גמר
תעודה היא בטוחה לכך שעבודת הבנייה הושלמה ובו זמנית מיישרת קו עם תכנית הבינוי, תוכניות העבודה ועם היתר הבנייה. התעודה חשובה כיוון שנדרשת לצורך חיבור לחשמל, ביוב, טלפון ומים. לאחר מתן האישור, לא ניתן לטעון לקיום סטיות מההיתר. מה ניתן לעשות כדי לוודא שלא נערכו עבודות ללא היתר לאחר שהתקבלה תעודת גמר? ניתן לבחון את המצב הקיים אל מול היתר הבנייה הקיים.
שטר מכר
תעודה המסדירה העברת זכויות בקרקע למוסדרת וחוקית. את התעודה מפיק רשם המקרקעין, והינה כוללת את פרטיהם האישיים של שני הצדדים, תיאור המקרקעין, התמורה וכדומה.
שצ"פ
לא מעט אנשים המבקשים להשקיע בנדל"ן, מוצאים עצמם מול היצע גדול ומפתה. אם כן, כיצד ניתן לדעת אלו השקעות נדל"ן מצדיקות התעניינות ומובילות לתשואה נאה? יש לא מעט משתנים, אולם שצ"פ הינו נדבך משמעותי במשוואה זו. שצ"פ הינו שטח ציבורי פתוח ומתייחס לפיתוח המרחב הציבורי כגון: מדרכות, גינות שעשועים, כיכרות, חניות, מעברים, פארקים וכדומה.
אגרות פיתוח
אגרות פיתוח הינן שורה של תשלומים שנועדו לכסות מגוון עלויות, כאשר נהוג שהיזם מחזיר את העלות לקראת קבלת היתר בנייה. כגון היטל סלילה, היטל תיעול (לטובת הכנה של תעלות), היטל ביוב, היטל שצ"פ והיטל צנרת מים.