נדל"ן משרדי
רק לפני כמה שנים רבים הספידו את עולם המשרדים. אמרו שאין זה כלכלי להשקיע במתחמי משרדים, אמרו שאין שם תקווה ואמרו שמה שהיה המצב לפני הקורונה לא יחזור לעצמו – אנשים התרגלו לעבוד מהבית ואכן עסקים רבים מצאו לנכון לצמצם את מרחבי העבודה המשותפים. עם זאת, למרות כל התחזיות שנראו מציאותיות, יש עובדות מפתיעות בשטח. שנרחיב? ובכן מי שעשה שיעורי בית ולא אפשר לעצמו להיות מושפע מדעת הרוב, מצא שהוא אכן עשה השקעה מעולה – ניהנה מתשואה מדהימה שנעה בין 10% ל20%, במיוחד אם בחר להשקיע במתחמי משרדים במרכז הארץ.
כיצד מנצלים גאות נדל"נית?
לא מעט משקיעים קטנים שלאורך שנים ידעו הפסדים כיוון שהתקשו להשכיר את מתחמי המשרדים שרכשו, כיום נמצאים בצד השני של המתרס – נהנים מביקוש גבוה לצד תשואה מדהימה.
כיצד ניתן להסביר זאת? ראשית יש להבהיר שת"א היא בועה שלא קל לפוצץ – תמיד יהיה בה ביקוש גובר עבור משרדים. במקביל, כיום ישנה מגמה כללית של עליית מחירי השכירות, ומנגד אין מספיק שטחים ייעודיים. מכאן שכיום בעלי משרדים נהנים ממחירי שכירות גבוהים פי 2 – במיוחד אם נשווה למחירים של לפני שנתיים, אלו שגרמו לאבד אמון בהשקעות בתחום.
ההצלחה לא מסנוורת – מגדרים מחירים!
לצג מה שנאמר, יש לחדד שמי שחושב שבעלי המשרדים חזרו להאמין ברווחים של השקעות מעין אלו, יימצא שהמשקיעים של היום הרבה יותר מפוקחים. ההצלחה של היום אינה גורמת לשכוח שרק לפני כשנתיים המצב היה הפוך, עובדה שמלמדת על התנודתיות הרבה שמאפיינת את הענף. כיצד אם כן מתמודדים עם כך? גידור מחירים! הרעיון הוא שאף אחד אינו מוכן לקחת סיכון, כלומר מבקשים להישאר מוגנים ובעיקר מורווחים. צעד מעין זה בא לידי ביטוי באמצעות גידור דמי השכירות למשך תקופה של 5 שנים קדימה. באופן שכזה ניתן לוודא שמשכירים למשך תקופה ארוכה במחיר שנחשב גבוה, במחיר שלא בטוח שיתאפשר להמשיך לקבל בעוד כמה שנים.
כיום משקיעים קטנים מרוויחים כמו גדולים
כמו שלא פעם קורה בשוק הנדל"ן, הגדולים מרוויחים והקטנים מתקפלים. מצב מסוג זה מוכר לאורך שנים, אך טוב לדעת שכיום מורגש שינוי ניכר ומבורך. נכון להיום אין צורך בהשקעה גבוהה, כך שגם בתמורה ל 300 אלף ש"ח ניתן להחזיק בנתח משמעותי. עם זאת, מי שרכש בעבר שטחים יחסית קטנים במסגרת של קבוצות רכישה לא פעם גילה שהתוצאה המובטחת אינה ממומשת, וזאת כי לא מעט חברות ענק העדיפו לשכור קומות שלמות, ובאופן כללי להתנהל מול חברות גדולות, כך שרבים מהמשקעים הקטנים נאלצו למכור. אומנם ללא הפסד, אך כיוון שמכרו נכס ללא שוכר, פספסו הזדמנות להרוויח נתח משמעותי.
עם זאת, כיום הסיפור שינה צורה, ואף לטובת המשקיע הקטן. שנסביר? כיום יש הרבה יותר ביקוש מאשר היצע, כך שגם חברות הייטק ידועות מוצאות את עצמן סוגרות הסכמים מול מגדלים ששייכים לקבוצות רכישה, עובדה שמרימה למשקיע הקטן ומאפשרת לו לממש תשואה מדהימה. עם זאת, זוהי רק נקודת ההתחלה. לא רק שיש ביקוש בשפע, אלא גם השוכרים מסכימים לשלם פי 2 ממה שהם שילמו לפני כשנתיים, עובדה שמסבירה מדוע גם הם מוכנים לעסקת גידור שמדברת על טווח של 5 שנים קדימה.
האם יש מהלך בטוח בתחום הנדל"ן?
יש להפנים שאם מתעניינים והחלטתם שאתם הולכים על השקעות נדל"ן ולהשקיע סכום קטן ולהרוויח תשואה גבוהה, בהחלט רצוי לקחת בחשבון מתחמי משרדים, אם כי כמובן שיש לבחון כל עסקה לעומק, וכן, גם אם היא מתייחסת למתחם משרדים חדש שנבנה במרכז ת"א. חשוב להבין שבדיקה מעמיקה לפני כל סגירת עסקה מאוד חשובה, אחרת עשויים להיתקע עם משרד חסר שוכרים, עובדה שבין היתר מייצרת הוצאות, כגון דמי ניהול ותשלומי ארנונה.
מכאן שאם ניגש לסכם את הדברים, נציין שכיום בהחלט ניתן להצטרף למשחק של הגדולים באמצעות השקעה יחסית רגועה. כמו כן, יהיה זה חכם לגדר את המחיר, ומי שמבקש לעשות כסף מהיר, בהחלט יכול למכור את הנכס במצב מושכר וליהנות מתשואה נאה. הרעיון הוא לבצע רכישה חכמה ובמקביל לבחון כמה רחוק ממשיכים עמה, כאשר אם יש דבר אחד שעליו ניתן יחסית לסמוך, זה שעסקאות בת"א נחשבות בטוחות – נכון להיום התשואה שהן מציעות נחשבת הכי גבוהה.
