יצא לכם לברר לגבי עסקת נדל"ן, אך תוך כדי מונחים כגון פרצלציה, תמ"ל, תמ"א 70 ושאר מושגים לא ברורים גרמו לכם לחוש כמו דג ביבשה? ובכן אין צורך לשנן את המונחים השונים, אך כן יסייע לעבור על המונחים הבאים, מתוך מטרה להרגיש שייכים והרבה פחות מאוימים. כיצד אם כן מתחילים? אספנו עבורכם 10 מושגים שלדעתנו מאוד רלוונטיים ומשמעותיים. שנתחיל?!
10 מושגי נדל"ן שתשמחו להכיר
- תמ"א 70 – אחת מהתוכניות היותר רלוונטיות כיום ובעשור הקרוב. תמ"א 70 היא בעצם תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) שמתמקדת בגוש דן, בהקשר לפיתוח של המרחב העירוני, בהתאם לסך ההשפעות והצרכים שמערכת המטרו מעוררת. בין היתר התוכנית נוגעת לתכנון פרגמטי של מתחמי פנאי, מסחר ותעסוקה שאמורים לקום (או שכבר פעילים) לאורך הקווים הקיימים של הרכבת הקלה, ולצד שלושת קווי הרכבת התחתית שנמצאים בשלבי תכנון ואמורים להגיע לקו הסיום בעוד כעשור.
- תב"ע – ראשי תיבות של תוכנית בניין עיר. הכוונה היא למסמך חוקי ומאושר שמגדיר שני נדבכים חשובים:
* ייעוד הקרקע.
*תכנון מקיף – תכנון כלכלי, פיזי וחברתי.האישור ניתן ע"י גוף עירוני/ממשלתי, והוא נוגע לאזור מסוים (עיר, בניין, רחוב..). כאן נחדד שאם עומדים לבצע השקעות נדלן שנוגעות לקרקע, התב"ע מהווה נדבך מאוד משמעותי מסך התמונה. ביכולתה לשנות תוכנית קיימת, ואף היזם עצמו עשוי להיות הצד שמבקש להכיל בתוכנית שינויים. מסקנה? לפני שנכנסים להשקעה, חיוני לבחון מהו הסטטוס הקיים של התב"ע, ובמקביל מהם הסיכויים שהסטטוס הקיים ישתנה.
- פרצלציה – בהנחה וקרקע שייכת למספר בעלים שמבקשים/נדרשים לייצר חלוקה, פרצלציה מהווה צעד מהותי. פרצלציה לוקחת מתחם קרקע ומחלקת אותו מחדש. כמו כן, ברגע שתוכנית המתאר מאושרת, נעשה הליך שמכונה "רה פרצלציה", משמע השטח מאוחד ומחולק מחדש, כך שכל בעל זכויות על הקרקע מקבל נתח, לאחר שהופרשו שטחי ציבור ולצד שמירה על שווי יחסי.
- מושע – כאשר מספר שותפים מחזיקים ביחד בקרקע, נתח החלוקה מושפע מגודל הקרקע היחסי, אם כי הזכויות היחסיות אינן מגדירות איזה חלק שייך לכל אחד. כמו כן, על מנת להימנע מחוסר הסכמה שפוגעת בערך הקרקע, נהוג לפרק את השותפות.
- ותמ"ל – ותמ"ל אלו ראשי תיבות של הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, כאשר מטרת הוועדה לפתור את מצוקת הדיור, ועל כן מדובר במוסד תכנוני שנדרש לאשר תכניות מגורים משמעותיות באופן מהיר. נכון לשנת 2012 הוועדה רשאית לתת אור ירוק לתוכניות "פינוי בינוי" שנוגעות למינימום 500 יחידות דיור, כאשר לא מעט מפעילות הוועדה מופנה לקרקעות מרובות בעלים ולקרקעות ששייכות למגזרים שסובלים ממצוקה נקודתית (בכל הנוגע להסדרת קרקעות).
- תביעה בהתאם לסעיף 197 – סעיף שבא לסייע לאנשים שמחזיקים בנכס שחווה ירידת ערך בעקבות אישורה של תוכנית כזו אחרת. כך למשל אם הוחלט להקפיא פרויקט נדל"ני לאחר שכבר מושקעים בו, או אם הוחלט לצמצם זכויות בנייה עבור נכס ששייך לכם, הרי שסעיף 197 עשוי להתגלות כסופר רלוונטי וכלכלי.
- תוכנית מופקדת – מדובר בתכניות שעברו שלבי תכנון ועתה הציבור מוזמן לבחון אותן, מתוך מטרה לשקול להגיש התנגדות (אם התוכנית פוגעת באינטרסים כאלו או אחרים). בהנחה והוגשה התנגדות, ממונה חוקר עובר על הדברים ומעביר את המסקנות לוועדה ייעודית.
- ולחו"ף – מדובר בוועדה לשמירת הסביבה החופית. זו פועלת בצמוד לחוק שמירת הסביבה החופית (2004), מתוך מטרה לשמר איזון עדין בין שמירה על הסביבה לבין שיקולי תכנון ובנייה. מדוע זה
חשוב? כאשר בוחנים השקעות נדלן מומלצות, חיוני לבחון האם ועדת ולחו"ף לא תעורר קשיים שיעכבו התקדמות בנייה, או שיפגעו בהיתכנות הכלכלית. - הקלות במתן היתר בנייה – בכל פעם שבוחנים השקעות נדלן, חיוני לבחון האם עתידות להיכנס למשוואה הקלות בנייה. ההקלות עשויות לגשר על פערים קיימים בין תכניות נוכחיות לבין תכניות ישנות שכבר לא רלוונטיות. כךלמשל נציין שבזכות הקלה ניתן להגדיל אחוזי בנייה, לחרוג מקווי בניין ועוד.
- קרקע מרובת בעלים – נהוג לחשוב שכל הקרקעות בארץ בבעלות המדינה, אך קיימים מתחמים, בעיקר במרכז הארץ (למשל בצפון מערב ת"א) שמוחזקים ע"י מספר אנשים פרטיים. מכאן שאם מבקשים לקדם באותו אזור תוכנית נדל"ן, נדרש לאגד בין שלל בעלי הקרקע, משמע מדובר בהליך מורכב יחסית.
