אם יש 3 דברים שניתן להיות בטוחים לגביהם בתחום הנדל"ן, זה שהבועה הנדל"נית אינה ממהרת להתפוצץ, שחוקים משמעותיים שמסוגלים להעניק פתרון יציב למצוקת הדיור לא נראים באופק (ולו בשל המצב הפוליטי), ושתמיד שווה להישאר מעודכנים לגבי החקיקה בנושא. אז אם גם אתם חושבים לרכוש דירה, מוזמנים להכיר שינוי נוסף שעבר ממש לאחרונה בהקשר לחוק המכר.
היכרות ראשונית עם חוק המכר
עבור מי שאינו יודע, נציין שחוק המכר נועד לשמור על הצד שרוכש נכס חדש מידי קבלן. החוק מבקש לחייב את הקבלן להימנע מבנייה רשלנית, להימנע מבנייה שמציגה חריגות בניה ולהקפיד על הוראות הבטיחות. אם עולים על חריגה, החוק תומך בהגשת תביעה כנגד הקבלן, מתוך מטרה שהקבלן יפצה כספית. כמו כן, חוק המכר מבהיר מהי תקופת האחריות של הקבלן על הנכס והוא מחייב לצרף לחוזה מכירת הנכס מפרט מעודכן.
סעיף 2 בחוק המכר הוא סעיף שמוטב להכיר לעומק, גם אם הוא אינו קשור באופן ישיר לתיקון האחרון שתיכף נציג . הסעיף קובע שהצד שמוכר אינו רשאי לגבות כ7% מסך העלות, אלא אם כן מתקיים אחד מהתנאים הבאים:
- הקבלן העביר ערבות בנקאית שמבטיחה להשיב את סך הסכום אם הנכס לא סופק כנדרש.
- הקבלן מעביר לידי הרוכש פוליסת ביטוח שמצהירה שהרוכש הוא המוטב.
- הקבלן מעביר לרוכש דירה נקייה מכל שעבוד/עיקול וכדומה.
- הקבלן שעבד את הנכס במסגרת המשכנתא לטובת הרוכש.
- הקבלן רושם הערת אזהרה נקייה מעיקול או משעבוד.
מהות התיקון - 2 היבטים חשובים
עתה לאחר שיותר ברור מהו חוק המכר, ועד כמה הוא מגן על האינטרסים של הרוכשים, נעבור להסביר מהו התיקון לחוק המכר וכיצד הוא עשוי להשפיע גם עליכם. ובכן החוק שאושר ממש לאחרונה (יולי 2022) עושה סוף לתופעה שבה קבלנים מתעכבים במסירת הדירות והוא עושה סדר בכל מה שנוגע להצמדת מחיר לתשומות בנייה.
תשומות בנייה - הכללים משתנים
אם ידוע או לא ידוע, נהוג להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות בנייה, עובדה שלא פעם מובילה להפסד כספי, וזאת כי כך משלמים יותר גם על פרמטרים שלא אמורים להיות מושפעים מעליית המחירים (למשל ערך הקרקע אינו מושפע). כאן התיקון החדש מבקש להסדיר זאת. כיצד? התיקון קובע שמעתה חברת בנייה לא יכולה להצמיד את מחירי הבנייה יותר מ 40% (בהתאם לערך הכולל של הדירה). כמו כן, גם הסכום שמשלמים בעת מועד חתימת החוזה לא יוצמד למדד תשומות בנייה והוא יוכל להיות גבוה ב20% מערך הדירה. באשר לשאר הסכום, רק חצי ממנו יוצמד למדד.
האם אכן מדובר בצעד כלכלי?
האם זה אכן צעד כה משמעותי וכלכלי עבור הצד שמבקש לרכוש נכס? ובכן כיוון שכעת ההצמדה היא רק על 40% מערך הנכס, זוכים לחסוך לא מעט, ואף במיוחד בתקופה שבה המחירים נמצאים במגמת עלייה מתמדת. עם זאת, בנקודה זו הגיוני לבחון כיצד הקבלנים מתכוונים להתמודד עם כך, כאשר יש סבירות שהם יבקשו להעלות מראש את ערך הדירה. ובכן אכן מדובר באיום רלוונטי, אך מצד שני נקודת המוצא היא שגם ככה קבלנים מנסים למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר שהם יכולים לדרוש, כך שאין עוד לאן להעלות מחירים. מצד שני, אין באמת לדעת אם החוק שנועד לסייע, לא יהווה תמרון נוסף במגמת עליית המחירים – ימים יגידו.
נגמרו עיכובים בתאריכי יעד
כפי שמתחיל להתבהר, מהיום השקעות נדל"ן עומדות להיות הרבה יותר כלכליות, ופה נעבור לציין שגם הרבה יותר בטוחות. שנסביר? ובכן אם נחזור למרכיב משמעותי נוסף בתיקון, נציין שבין היתר הוא נועד להגן על רוכש הנכס מפני איחור במסירת הנכס. מכאן שהקבלנים צרכים להתחיל להפנים שבהתאם לתיקון החדש, אם הם ימסרו את הדירה באיחור של חודש, הם ידרשו לשלם לרוכש שכ"ד מלא. אם חל עיכוב של 5 חודשים ומעלה, הרי שאז יש לפצות את הרוכש בתשלום חודשי בעל ערך של 125% מסך שכר הדירה האזורי. ואם יש איחור של מעל ל10חודשים, הרי שאז כבר נדרשים להעביר פיצוי בגובה של 150% מסך שכר הדירה האזורי.
מקרים יוצאי דופן
לצד הנאמר, ראוי לדעת שקיימים מקרים יוצאי דופן. כך למשל אם העיכוב נגרם בשל מחדל מצדו של הרוכש, או בשל סיכול חוזי, הרי שהקבלן מנוע מלהעביר פיצוי כספי. לבסוף נחדד שהחוק אינו פועל באופן רטרואקטיבי, משמע הוא נועד להגן רק על עסקאות עתידיות.
