מתעניינים בהשקעה בנדל"ן בארץ וחושבים שזה מגן עליכם מהונאות? תחשבו שוב. לצערנו, תרמיות בעסקאות נדל"ן הן לא רק בעיה של מי שמשקיע בחו"ל, ויש לא מעט מצבים כאלו גם בישראל. לכן, ריכזנו עבורכם את כל המידע העדכני שיעזור לכם לא ליפול בפח.
סוגי הונאות בנדל"ן
יש סוגים שונים של הונאות נדל"ן, כאשר חלקן פוגעות באלו שמעוניינים לרכוש דירה להשקעה, ואחרות פוגעות בבעלי הנכס.
ייעוד בנכס
כל נכס מקרקעין מוגדר לפי השימוש העיקרי שאפשר לעשות בו. למשל, נכס יכול להיות מיועד למגורים, למטרות עסקיות או לחקלאות. זאת אומרת שבנכס שמיועד לעסק אפשר לפתוח חנות או משרד, אבל לא ניתן לגור בו כמו שגרים בדירה בבניין מגורים.
מטבע הדברים, הנכסים היקרים יותר – הם נכסים שמיועדים למגורים. לכן, הונאה אפשרית בהקשר הזה היא מכירה של נכס שמיועד למטרה אחרת, כאילו הוא מיועד למגורים. אם ההונאה תצליח, המוכר ירוויח על הנכס שלו הרבה יותר ממה שהוא באמת שווה, והרוכש ישאר עם נכס שאי אפשר להשכיר למגורים. דרך פשוטה להימנע מהונאה כזו היא לבדוק את נסח הטאבו של הנכס, בו מצוין ייעוד הנכס.
ריבוי עסקאות
הונאה כזו מתרחשת כאשר אותה הדירה נמכרת יותר מפעם אחת למשקיעים שונים. מכירה חוזרת של אותו הנכס יכולה להתרחש גם בדירות יד שנייה, וגם בדירות "על הנייר" שעדיין לא נבנו. לדוגמה, חברת השקעות נדל"ן מציעה למשקיעים לרכוש דירה שעדיין לא נבנתה. בזכות ההצעה המפתה והמחיר הנמוך, יש מספר רב של מתעניינים שרוכשים את הדירה. בעלי החברה מקבלים את הכספים ממספר רב של רוכשים, ונעלמים.
התחזות לבעלים
בהונאה כזו אדם מוכר דירה שהיא בכלל לא בבעלותו. כלומר, אדם מציג את עצמו כבעל הדירה, פוגש רוכשים פוטנציאליים וחותם איתם על חוזה, למרות שאין לו שום זכויות בנכס. בחלק לא קטן של המקרים, הונאה כזו מבוצעת על ידי מי ששוכר דירה מקשיש או ממשקיע שלא נמצא בארץ. השוכר, שיש לו גישה לנכס, מציג את עצמו כבעל הדירה ומזייף נסח טאבו ומסמכים אחרים שנדרשים כדי לחתום על חוזה מכר.
אם תיפלו קורבן להונאה כזו בתור רוכשים, תאבדו את הכסף ששילמתם על הדירה בלי שתירשמו בתור בעלים. מצד שני, כבעלי נכס, אתם עלולים לגלות שמישהו מכר את הדירה שלכם.
איך להימנע מהונאות נדל"ן?
הונאות נדל"ן עורבות לכולנו וכדאי לא רק להכיר אותן, אלא ללמוד מה אפשר לעשות בשביל להישמר מפניהן.
תתייעצו עם אנשי מקצוע
אחת הדרכים היעילות ביותר להימנע מהונאות נדל"ן היא להיעזר באנשי מקצוע מומחים בתחום. הם יודעים בדיוק אילו בדיקות מקדימות יש לבצע (כמו בדיקת נסח טאבו) בשביל לצמצם את הסיכוי שירמו אתכם. אנשי מקצוע כאלו כוללים מומחי השקעות נדל"ן, מתווכים ועורכי דין שעוסקים בנדל"ן.
אל תחתמו על זכרון דברים
בניגוד לשם הידידותי "זכרון דברים" – חשוב להבין שמדובר במסמך משפטי מחייב שהתוקף שלו זהה לחוזה. לא תמיד ברור למה אתם מסכימים במסגרת זכרון הדברים, והמסמך הזה עלול להתנקם בכם בעתיד. לכן, ההמלצה היא לא לחתום על שום דבר, גם לא על זכרון דברים, ללא נוכחות עורך הדין שלכם.
אל תתנו לאף אחד להלחיץ אתכם
אם המוכרים לוחצים עליכם לסגור מהר – זו יכולה להיות התנהגות חשודה שמסמנת לכם להיזהר מהעסקה הזו. אל תסכימו ואל תחתמו על שום דבר מתוך לחץ "לפספס את עסקת חייכם", זה מתכון ליפול קורבן להונאה.
עסקה שנשמעת טוב מדי
אם מציעים לכם נכס במחיר טוב מדי מכדי להיות מציאותי, או שתנאי עסקה אחרים נראים לכם נדיבים בצורה חריגה – זו יכולה להיות נורת אזהרה לכך שמשהו עם העסקה הזו לא תקין. קחו את הזמן, בדקו את הדברים לעומק והתייעצו עם אנשי מקצוע לפני שאתם מקבלים החלטות.
הסתרת פרטים או מסמכים
אם אתם נתקלים בקושי לקבל פרטים מלאים בכתב על ההשקעה, לא מראים לכם מסמכים, תעודות מזהות או כל פרט אחר, יכול להיות שעדיף לכם להתרחק מהעסקה הזו. ניסיון להסתיר פרטים – זו לא אינדיקציה לשום דבר טוב באף תחום, ובטח שלא בהקשר של השקעה בנכס נדל"ן.
הגיעו פיזית לדירה
אם הדירה כבר בנויה, אל תסתמכו על מה שסיפרו לכם או על תמונות ששלחו לכם – תגיעו פיזית לדירה ובדקו אותה בעצמכם, רצוי אפילו יותר מפעם אחת.
צרו קשר עם ועד הבית
אם מדובר בדירה בבניין, שיחה עם ועד הבית יכולה מאוד להועיל לכם. קודם כל, הועד (או שכנים אחרים) יכולים לספר לכם על הבניין ואם יש בו בעיות מהותיות. מעבר לזה, זו דרך מצוינת לשמוע על הבעלים של הנכס, לגלות אם הוא באמת מתגורר בדירה ועוד.
בדקו את המוכר
אם המוכר הוא אדם פרטי אפשר לבדוק שהשם והפרטים שמופיעים בתעודת הזהות שלו תואמים לרישום בנסח הטאבו. בנוסף, אתם יכולים לחפש את השם של המוכר בגוגל וברשתות חברתיות כמו פייסבוק כדי לוודא שאכן מדובר באדם אמיתי.
בדקו את הנכס שבבעלותכם
חשוב לזכור, הונאות נדל"ן עלולות להתרחש לא רק כאשר אתם מעוניינים לרכוש נכס, אלא כאשר אתם בעלי נכס להשקעה. לכן, במידה ויש לכם נכס מושכר – חשוב לבקר בו אחת לתקופה. במידה ואתם נמצאים בחו"ל או מתקשים להגיע, בקשו מהשכנים לפקוח עין או שלחו אדם מטעמכם לבדוק את מצב הנכס. בנוסף, מומלץ לבדוק את הזכויות שלכם בטאבו אחת לכמה זמן כדי לוודא שאתם עדיין רשומים בתור הבעלים.
רשמו הערת אזהרה
הערת אזהרה יכולה להועיל לכם גם אם אתם מחפשים הזדמנות לרכוש נכס להשקעה, וגם אם אתם בעלי נכס שרוצים להרתיע רמאים פוטנציאליים. אם רכשתם נכס – חשוב מאוד שעורך הדין ירשום עבורכם הערת אזהרה בטאבו. מדובר בהליך בירוקרטי שבסיומו, בטאבו מופיעים הפרטים שלכם בתור הרוכשים כדי שכל מי שיבדוק את רישום הנכס, יראה שיש עסקה קיימת למכירתו.
מצד שני, אם אתם בעלים של נכס, יש לכם זכות לרשום הערת אזהרה שתקבע שכל שינוי ברישום הבעלות בנכס יחייב נוכחות של עורך דין מטעמכם. יכול להיות שהערה כזו תספיק בשביל לגרום למי שרוצה להשתמש בנכס שלכם למטרות תרמית, לחשוב פעמיים על העניין.
