השאלה היכן כדאי לנו להשקיע את כספנו, היא שאלה המעסיקה רבים מאיתנו בחיי היום יום. מחד, אנו רוצים לייצר רווח שתצדיק את העובדה שאנו מוציאים את הכסף מהבנק, ומצד שני אנחנו רוצים להיות בטוחים בהשקעה שלנו. התשובה המובהקת לשאלה זו, טמונה בשוק אחד שתמיד מוכיח את איתנותו ורווחיותו, שוק הנדל”ן. קיים מנעד רחב של השקעות נדל”ן המגוונות ברמות הסיכון שלהן וברווח הפוטנציאלי הגלום בהם.
נדל"ן למגורים
ראשית כאשר מדובר בהשקעות נדל”ן למגורים, שוק זה מתאפיין בביקושים קשיחים וזאת, מכמה סיבות מרכזיות ביניהן, גידול של 2.8%-3% באוכלוסייה, שבשנת 2040 גודלה של האוכלוסייה יהא 20 מיליון תושבים. שוק השכירות מאופיין בהעדר סוציאליות. כאשר אין ביטחון סוציאלי לשוכר, הדבר משפיע פסיכולוגית על רוכשי הדירות שתמיד יעדיפו קורת גג הנמצאת בבעלותם. כמו כן, שוק זה מאופיין בהרעבה מבחינת ההיצע, כאשר אין היום קרקעות גדולות וזמינות באזורי הביקוש (השרון, המרכז והשפלה). מדינת ישראל יודעת לייצר בשנה כ-43 אלף יח”ד (בשנת הקורנה המספר נמוך בהרבה). מספר זה, אינו עומד בביקושים הקיימים אשר מצריכים ייצור של 60 אלף יח”ד בשנה, על מנת ליצור שיווי משקל בשוק הדירות. כמו כן, על מנת להתמודד עם קצב גידול האוכלוסייה, מדינת ישראל צריכה לייצר כל שנה 100 אלף יח”ד. בהיעדר יכולת זו, מחירי שוק הנדל”ן ימשיכו לדהור ולעלות.
נדל"ן מניב
שנת 2020, “חינכה” מחדש את השוק בכל הנוגע למיקומו הפיזי של העובד. מכאן, חלקם תוהים מה יעלה בגורלו ועתידו של ענף המשרדים. אולם, אנו סבורים כי עתידו יהא כשהיה ואף יעלה, כיוון שישנה מגמה חיובית של התעוררות בשוק זה וכן פוטנציאל השקעות הנדל”ן בשוק זה עלה. מחירי הנדל”ן בשוק המשרדים ירדו בשנת 2020 בכ-8%, דבר היוצר פוטנציאל השקעה חדש עקב חזרת הביקושים למשרדים. ההיי-טק הישראלי פורח ויוצר מקומות עבודה חדשים, חברות זרות מעוניינות להיכנס לישראל ולקחת חלק מתעשיית הפיתוח והיי-טק בדומה לאפל, אמזון ומגוון חברות ענק ברחבי העולם. כמו כן, אנו רואים מגמה של חברות יוניקורן טכנולוגיות ישראליות המרחיבות את פעילותן ומעלות את הביקושים למשרדים.
במקביל, המסחר משנה את פניו. הביקוש לחניות רחוב הולך ודועך עקב גידול פעילות חנויות האון-ליין והרכישות המסיביות בדיגיטל. מכאן, אנו סבורים כי יש היתכנות כלכלית למרלו”גים ולשטחי אחסון ברחבי נמלים ושדות תעופה אשר יהוו שוק חדש ורווחי מאוד.
קרקעות נדל"ן
השקעות נדל”ן המתבטאות בקרקעות הן אפיק השקעה מעניין מאוד. נכתב ארוכות על המחסור ההולך וגדל מצד ההיצע בנדל”ן למגורים, ועליה המתמדת בביקוש. כמו כן, קיים היעדר היצע בקרקעות באיזורי הביקוש מכאן, אנו סבורים כי אפיק השקעה זה הינו אטרקטיבי ומעניין מאוד. השקעה בקרקע הינה השקעה ארוכת טווח המצריכה סבלנות רבה, נוכח הבירוקרטיה המקשה לעיתים במדינת ישראל. אולם, מדובר בהשקעה משלמת מאוד כאשר הליכי הקרקע מקודמים. אפיק השקעה זה, מצריך מאיתנו סכום השקעתי יחסית נמוך, נוכח העובדה שמדובר בספקולציה, אולם כאשר הקרקע מופשרת וניתנים היתרי בניה אחוזי הרווח הינם גבוהים ביותר.
לאור האמור מעלה, ברור לכל כי השוק הבטוח והרווחי ביותר להשקעה הינו שוק הנדל”ן על כל רבדיו וסוגיו. אופיו מתאים לכל פרט בין אם הוא אוהב סיכון, אדיש לגביו או שונא סיכון.
השקעות חכמות בקרקעות
השקעות נדל”ן הן מונח רחב היקף, הכוללות אפיקים שונים כמו נדל“ן למגורים ונדל“ן מניב. שוק הנדל“ן מוכיח עצמו לאורך העשורים האחרונים כשוק המניב הכנסה גבוה ויציבה. זאת משום הביקושים הגבוהים הקיימים הנובעים מקצב גידול האוכלוסייה ורצון הפרט להחזיק בנכסים מוחשיים כאפיק השקעה בטוח מחד, מנגד קיים מחסור גדול בהיצע המתבטא במחזור גדול של יח”ד, משרדים ומסחר.
עתודות קרקע
אנו עדים למחסור גדול של חטיבות קרקע זמינות באזורי הביקוש המובילים. עם זאת, ישנן עתודות קרקע זמינות בודדות המהוות אפיק השקעה המגלם רווח גבוה בהרבה בהשוואה לאפיקי השקעה שונים. קרקע להשקה מצריכה סכום השקעה נמוך, ולאחר מספר שנים, עת קבלת היתרי הבניה מהועדות השונות תניב אחוזי רווח גבוהים מאוד, הנובעים מהשבחת הקרקע.
בימנו, השקעה בקרקע מהווה פתרון אולטימטיבי לזוגות צעירים השואפים להגיע לדירה. אפיק זה אטרקטיבי שכן רכישה זו מצריכה הון עצמי נמוך, באופן יחסי, אשר בעוד מספר שנים תביא לנכס מוחשי ששווי נמוך בהרבה מהשוק ומגלם עליית ערך גבוה.
בנוסף, לדעת מומחים רבים, השקעות נדל”ן בקרקעות הינם השקעות נזילות וזאת מפני המחסור ההולך וגדל באזורי הביקוש לקרקעות זמינות וחטיבות קרקע איכותיות ורבים מהמשקיעים פונים לאפיק השקעה מהסוג הזה.
אינטרס לאומי
סיבה נוספת המצביעה על יתרונות ההשקעה בנדל”ן הינה האינטרס הציבורי הגלום מהצורך העז לפתור את משבר הדיור והגדיל את ההציע בשוק זה. גם הרשויות המקומיות שואפות לאשר היתרי בניה לחטיבות הקרקע שברשותו על מנת לפתח את העיר, להגדיל את כמות התושבים ואת הקיפי המסחר אשר יהוו מקור הכנסה גדול לעריות מארנונה ומהיטלי השבחה. כמו הרשו המקומית גם המדינה שואפת להגביר את היצע הנדל”ן על ידי מתן היתרים לחטיבות הקרקע. זאת משום שהחוב המדיני עומד על 160 מיליארד שקלים (כ- 13% מהתוצר), ולמשרד האוצר אין רצון לעלות את תשלום המיסים במיוחד בתקופה זו של משבר פוליטי וכלכלי. עם זאת, על המדינה להגדיל הכנסותיה, ודרך שוק הנדל”ן ניתן להגדיל הכנסות שינבעו ממסים ותנועות הון בשוק. בנוסף, אנו יודעים שלגורם נוסף ישנו אינטרס בפיתוח חטיבות קרקע וזוהי המערכת הבנקאית אשר יודעת שמימון פרויקטים יזמיים בעתודות קרקע נחשב להשקעה מניבה ויציבה והבנקים בישראל אוהבים השקעות מהסוג הזה. כמו כן, שוק הנדל”ן מהווה היקף של כ- 24% מתיק האשראי של הבנקים.
נתיבי תחבורה ציבורית
התחבורה הציבורית בישראל חווה מתיחת פנים חיובית. לאורך 10 השנים האחרונות, היינו עדים לרפורמות מרחיקות לכת בענף התחבורה שהחלו בסלילת כבישים רבים המחברים את הגולן והנגב אל מרכז הארץ וממשיכות בתוכניות ענק של חיבור גוש דן והסביבה על ידי הרכבת הקלה, שתגביר את הכדאיות ברכישת קרקעות באזורי הביקוש, ותפחית עומס כלכלי מרשויות מקומיות לבנות כבישים חדשים שיקלו בעומסים של גידול באוכלוסייה הצפוי להגיע מהקמת יח”ד, משרדים ושטחי מסחר חדשים.
