יש שאלה שחוזרת אצלנו בשיחות עם לקוחות שמעוניינים להשקיע:

"האם עדיין אפשר להיכנס לעסקת נדל"ן אטרקטיבית בהרצליה – או שפספסנו את ההזדמנות?"

התשובה תלויה בשאלה חשובה יותר: לאיזה אזור בהרצליה מתכוונים.

יש אזורים בהרצליה שכבר מאוחר להשקיע בהם. ויש הרצליה שעוד לא בנויה – אבל נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים.

איפה כדאי להשקיע בקרקעות בהרצליה?

הרובע הצפוני המקודם ע"י הותמ"ל  – ועדה ארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור, מהווה כיום את מוקד המשיכה המרכזי למשקיעים שמחפשים השקעה בעלת פוטנציאל תשואה שתהווה עבורם הזדמנות כלכלית.

 

	מצב נוכחי	פוטנציאל	מחיר כניסה יחסי	מתאים ל…
הרובע הצפוני (תמ"ל 3006)	שלב תכנוני – לפני אישור	גבוה	נמוך יחסית לאזור	אופק של שנים ספורות

למה דווקא הרצליה? כי זו עיר שרק מתפתחת במיקום מרכזי אסטרטגי. בזמן שהשוק הארצי חווה תנודות, הרצליה שומרת על יציבות וכוח. נכון לתחילת 2026, מחיר דירת 5 חדרים בעיר עומד על כ-  4.49 מיליון ש"ח – פער של כ-58% מעל הממוצע הארצי. המספרים האלה מספרים סיפור ברור של ביקוש קשיח ויוקרה ששומרת על הערך שלה.

זרקור על הרובע הצפוני בהרצליה (תמ"ל 3006 – תכנית המטרו ותכנית הפארק) – מה באמת הולך להיות שם?

הרובע הצפוני של הרצליה ממוקם בנקודת מפגש בין הרצליה, רעננה וכפר שמריהו. הממשלה הכריזה עליו כמתחם מועדף לדיור כבר במאי 2019, ומאז הוא מקודם דרך הותמ"ל – הוועדה למתחמים מועדפים לדיור. מסלול זה מקצר את הבירוקרטיה לעומת תכנון רגיל.

הסטטוס הממשלתי והתכנון המואץ הופכים את מתחם "הרצליה וואלי" להרבה יותר מעוד פרויקט – מדובר בפרויקט ענק שמשתרע על פני 1,500 דונם. עם תכנון לכ-14,900 דירות, עשרות אלפי מטרים של שטחי מסחר, ותקציב תשתיות חסר תקדים של 6 מיליארד ₪ שכבר אושר.

הנתון החשוב ביותר למשקיעים כאן הוא ההיצע המוגבל. מדובר למעשה בהזדמנות האחרונה בהחלט להשקיע בעתודת קרקע בסדר גודל כזה בעיר הנמצאת בפריים לוקיישן, רגע לפני שהתוכנית מופקדת.

 

מה חשוב לדעת על הפרויקט?

מה בודקים	מה הנתון
שטח התוכנית	כ-1,500 דונם
יחידות דיור מתוכננות	כ-14,900
יחידות דיור מוגן	600
שטחי תעסוקה ומסחר	כ-500,000 מ"ר
תקציב פיתוח תשתיות מאושר	כ-6 מיליארד שקלים
הון עצמי מינימלי – מגורים	כ-800,000 שקלים
הון עצמי מינימלי – משרדים	כ-350,000 שקלים (100 מ"ר)

ציר הזמן הצפוי של הפרויקט: מהשלב התכנוני ועד היתרי הבנייה

שנה	שלב
מאי 2019	הכרזה על מסלול מואץ בותמ"ל
מרץ 2025	דיון שולחן עגול – הושלם
מאי 2026	התכנית אושרה להפקדה בותמ"ל
רבעון ראשון 2027	הפקדת התכנית
רבעון אחרון 2027	אישור תכנית מפורטת
2030	היתרי בנייה

 

החוזקה המרכזית של הפרויקט היא המיקום הגיאוגרפי שלו. המתחם יושב בדיוק בתפר האסטרטגי שבין תחומי השיפוט של הרצליה, רעננה, כפר שמריהו והמועצה האזורית חוף השרון. מבחינת תחבורה, הוא מציע נגישות יוצאת דופן עם חיבור מידי לנתיבי איילון ולכביש 531, לצד סמיכות מתוכננת לתחנת רכבת, למסלול המטרו ולקו הירוק – מה שמבטיח חיבור מהיר ונוח לכל נקודה בגוש דן.

מה זה ארביטראז' תכנוני ולמה הוא הבסיס להשקעה?

ארביטראז' תכנוני הוא הרעיון שעומד בבסיס ההשקעה ברובע הצפוני: רכישת קרקע לפני אישור תוכנית, בטרם עליית הערך של הקרקע – ומימוש הפוטנציאל עם אישור התכנית.

הרציונל פשוט והגיוני: כשאתם קונים קרקע לפני שהתוכנית שלה מאושרת, אתם משלמים מחיר נמוך יותר התואם את מצבה התכנוני ההתחלתי. ככל שהתוכנית מתקדמת ומאושרת, הוודאות מתחזקת – והערך של הקרקע עולה באופן טבעי. זה לא קסם, זה עקרון בסיסי בשוק הנדל"ן.

 

הוכח בשטח:

 

פרויקט	שנת כניסה	מחיר כניסה	מחיר 2026	עלייה
SOUTH GATE, הרצליה פיתוח	2019	4,950 ₪/מ"ר	14,000 ₪/מ"ר	282%
הצפון החדש, מתחם גלילות	2009	400,000 ₪/יחידה	1,800,000 ₪/יחידה	437%

 

אלו נתוני שוק מפרויקטים ששווקו על ידי טריגו יזמות והשקעות נדל"ן. הם לא ערובה לביצועים עתידיים, אבל הם ממחישים את פוטנציאל ההשקעה.

האם כדאי להשקיע בקרקע בפרויקט הרצליה וואלי?

הפינוי הצפוי של שדה התעופה הרצליה ב-2027 הוא הזרז שדוחף את הפרויקט קדימה ויוצר הזדמנות נדירה. ההחלטה על פינויו עד אוגוסט 2027 מאפשרת פיתוח קרקע נדירה בלב אחד מאזורי הביקוש האסטרטגיים בישראל.

היתרונות האסטרטגיים של הקרקע:

• שינוי ייעוד מתוכנן מקרקע ובה שדה תעופה למתחם מגורים ותעסוקה.
• גיבוי ממשלתי מתועד עם תקציב מאושר.
• מיקום אסטרטגי בין הרצליה פיתוח לכפר שמריהו.

מה הפוטנציאל של הרובע הצפוני בהרצליה?

מעבר למגורים, הרובע מציע הזדמנות מרתקת בשוק העסקי. אחרי זינוק של עשרות אחוזים במחירי המשרדים בשרון בעשור האחרון, צפון הרצליה הוא עתודת התעסוקה האחרונה באזור. מגדל העסקים המתוכנן במתחם הרצליה וואלי, נותן מענה ישיר לחברות שמחפשות מיקום מנצח ונגישות תחבורתית.

בשורה התחתונה: מכיוון שזהו השטח האחרון למשרדים בין הרצליה לרעננה, פוטנציאל הרווח כאן הוא משמעותי – אך הוא שמור למשקיעים שיש להם את אורך הרוח להמתין לאישור הסופי של התוכניות.

איך מבוצעת ההשקעה בפועל? המודל של טריגו יזמות והשקעות נדל"ן

תמ"ל 3006 (הרובע הצפוני) היא תוכנית מתאר לאומית, שאינה מאפשרת רכישת קרקע ופיתוחה באופן פרטי.
לשם כך קמות קבוצות השקעה שמאגדות רוכשים פרטיים כדי לייצר כוח קנייה וניהול משמעותי.

אחת השחקניות הבולטות במתחם היא טריגו יזמות והשקעות נדל"ן (שנוסדה ב-2009 על ידי טל פרץ, קצין לוחם לשעבר בשייטת 13), שמשווקת ומנהלת בתוך הרובע את פרויקט "הרצליה וואלי". החברה נוסדה מתוך מטרה אחת: ליצור עוגן וביטחון כלכלי למשקיעים. לא רק להציג הזדמנויות – אלא ללוות אותן מהאיתור ועד מסירת המפתח במעטפת יזמית מלאה. המשקיעים של טריגו יזמות והשקעות נדל"ן הם שותפים לדרך – עם ליווי צמוד לאורך כל הליכי התכנון והבנייה, שקיפות מלאה ומחויבות מקצועית לניהול התהליך, מתחילתו ועד סופו .

עוד חשוב לדעת: פרויקט SOUTH GATE בהרצליה פיתוח, נמצא כיום בבנייה מתקדמת ופרויקט הצפון החדש במתחם גלילות אושר להפקדה בוותמ"ל וממתין לאישור תכנון מפורט. ניסיון מוכח אינו ערובה לעתיד, אבל הוא פרמטר חשוב לבחינת היכולות של השותף שלכם לדרך.

למי מתאימה השקעה בקרקע (ולמי לא?)

• יש לכם הון עצמי זמין אתם מעוניינים בנכס עם  פוטנציאל צמיחה והשבחה- ולא תשואה שוטפת.

לא מתאים אם:

• ההון העצמי שלכם מיועד לדירת מגורים יחידה לאכלוס מיידי

שאלות ותשובות: מה משקיעים באמת שואלים אותנו?

מהו המועד הצפוי לתחילת בנייה? בנדל"ן יזמי, סבלנות היא שם המשחק. לפי לוחות הזמנים הנוכחיים של התוכנית, הצפי להיתרי בנייה הוא סביב שנת 2030.

האם הקרקע נרשמת על שמי בטאבו? עם השלמת העסקה ותשלום מלוא התמורה, הקרקע נרשמת על שמכם בטאבו.  הרישום בטאבו משפיע דרמטית על גמישות המכירה בעתיד. בפרויקטים מסוג זה, ההמלצה היא לוודא שאתם רוכשים זכויות בקרקע פרטית הרשומה בטאבו.

האם ההון העצמי הנדרש הוא הסכום הסופי שאשלם? לא. ההון העצמי ההתחלתי (כ-800,000 ₪ למגורים או כ-350 אלף ש"ח למשרדים) מקנה לכם את הבעלות במטרים בקרקע בשלב הנוכחי. חשוב לדעת שבהמשך הדרך, עם אישור התוכניות, יחולו הוצאות נוספות כמו היטל השבחה (מס המשולם לרשות המקומית על עליית ערך הקרקע), ולאחר מכן עלויות בנייה. חברה מקצועית כמו טריגו יזמות והשקעות נדל"ן תציג לכם מראש תחשיב הוצאות מוערך צפוי.

מה זה "ותמל" ומה זה אומר עבורי כמשקיע? הותמ"ל (הועדה למתחמים מועדפים לדיור) היא המסלול המהיר המקודם על ידי המדינה. כשתוכנית ענק נכנסת למסלול הזה, היא נכנסת ללוח זמנים הקבוע בחוק לאישור תכנית. עבורכם כמשקיעים, המשמעות היא קיצור מהותי בשנים של בירוקרטיה, מה שמעלה את רמת הוודאות של הפרויקט.

האם אוכל למכור את הקרקע  בדרך? ומי מלווה אותי ומסייע לי במכירה? אחד היתרונות של השקעה בקרקע פרטית הוא היכולת למכור את הקרקע בכל עת. אתם יכולים להחליט למכור את הזכויות שלכם לאורך הדרך בכל שלב שתבחרו, למשל, מיד לאחר שהתוכנית מאושרת והערך עולה (מימוש הארביטראז').

איך אפשר לדעת שהחברה המנהלת אמינה? הנכס החשוב ביותר של כל חברת נדל"ן הוא לקוחות מרוצים שחוזרים אליה לעסקאות נוספות. בצעו בדיקת רקע, בקשו לראות נתוני עבר מוכחים מפרויקטים אחרים של החברה, ובעיקר בקשו לשוחח עם משקיעים קודמים שהולכים עם החברה כברת דרך. חברה שבטוחה בעצמה תשמח לחבר אתכם אליהם.

–

ההזדמנות ברובע הצפוני של הרצליה ברורה: מדובר בקרקע אסטרטגית המגובה בתקציב ממשלתי מאושר, מקודמת במסלול תכנון מואץ ומנוהלת על ידי חברה בעלת ניסיון רב וקבלות מוכחות בשטח.

עם זאת, התמונה המלאה דורשת מכם גם אורך נשימה. זוהי השקעה שמבוססת על פוטנציאל השבחה, וככזו היא מצריכה סבלנות לתהליכים סטטוטוריים.

בטריגו יזמות והשקעות נדל"ן הגישה היא פשוטה: שותפות אמיתית נבנית על שקיפות מלאה, בלי אותיות קטנות. אם הבנתם את אופי ההשקעה ואתם מעוניינים לבחון את ההתאמה שלכם לפרויקט "הרצליה וואלי" – אנחנו מזמינים אתכם לפגישה איתנו.

השאירו פרטים ויועץ השקעות נדל"ן יחזור אליכם לשיחה ראשונית ללא התחייבות. לדף הפרויקט – יש להשלים לינק.

המאמר נכתב על בסיס נתוני שוק, מסמכי תכנון רשמיים וחומרי החברה. אינו מהווה ייעוץ השקעות, פיננסי או משפטי.

מקורות רשמיים לבדיקה עצמאית: רשות מקרקעי ישראל | הוועדה למתחמים מועדפים לדיור – gov.il